A tu banco le va de lujo que no mires tu hipoteca. Que la pagues cada mes en modo automático, como el gimnasio al que ya no vas. Pues noticia: tu hipoteca no está casada con tu banco. Puede mudarse. Se llama subrogación de acreedor y existe desde 1994, aunque en tu oficina de toda la vida nadie te haya hablado de ella. Qué raro, ¿no?
La mudanza de hipotecas existe (y está regulada por ley)
Subrogar es llevarte tu préstamo hipotecario a otra entidad, tal cual está, pero con mejores condiciones: un tipo de interés más bajo, pasar de variable a fija (o al revés), tocar el plazo. No cancelas nada, no firmas una hipoteca nueva. Le cambias el banco a tu hipoteca y punto.
Está regulada por la Ley 2/1994 y actualizada por la Ley 5/2019, que además puso topes muy concretos a lo que te pueden cobrar por irte.
Lo que cuesta cambiarse hoy (menos de lo que dice tu cuñado)
La comisión por abandonar el barco tiene techo legal
Lo primero: manda lo que ponga tu escritura. La ley solo fija el máximo que te pueden clavar; si tu escritura dice cero, es cero. Los topes, según cuándo firmaste:
| Tu hipoteca | Tope de comisión |
|---|---|
| Variable firmada antes del 27 de abril de 2003 | 1% |
| Variable entre abril de 2003 y diciembre de 2007 | 0,5% |
| Variable firmada entre diciembre de 2007 y junio de 2019 | 0,5% los 5 primeros años, 0,25% después |
| Variable firmada desde junio de 2019 | 0,25% los 3 primeros años (o 0,15% los 5 primeros, según lo pactado), después 0% |
| Fija firmada desde junio de 2019 | 2% los 10 primeros años, 1,5% después |
¿Y las fijas de antes de diciembre de 2007? Ahí no hay tope legal cerrado: manda lo que diga tu escritura, con la recomendación (no vinculante) del 2,5% que Gobierno y banca pactaron en 1996 como única referencia. Si la tuya es fija de antes de 2019, no te saltes el aviso de abajo.
Ojo, buena noticia escondida: en las hipotecas desde junio de 2019 estos porcentajes son un máximo, no una tarifa. El banco nunca puede cobrarte más que su pérdida financiera real, así que si no pierde dinero con tu marcha, la comisión es 0 € aunque estés en los primeros años.
Y el dato que casi nadie conoce: si pasas de variable a fija, el tope es del 0,05% durante los 3 primeros años del préstamo y 0% a partir de ahí. Lo dejó fijado el Real Decreto-ley 19/2022 con carácter permanente. O sea, cambiar tu variable por una fija en otro banco puede salirte gratis de comisión.
Ejemplo rápido. Marcos firmó su hipoteca variable en 2021 con la opción del 0,25% los tres primeros años. Estamos en 2026, ese plazo ya pasó: su comisión de subrogación es 0 €. Cero patatero. Su banco lleva años cobrándole un diferencial mejorable y a Marcos irse le cuesta poco más que una tasación.
Un aviso: si tienes una fija firmada antes de 2019, revisa la escritura, porque en esa época se podía pactar además una "compensación por riesgo de tipo de interés" que solo aplica si el banco pierde dinero con tu marcha. Es letra pequeña de la de verdad. Léela antes de echar cuentas.
El resto de la factura
Desde la Ley 5/2019, la notaría, el registro y la gestoría de la subrogación los paga el banco nuevo. El impuesto de actos jurídicos documentados está exento por ley en las subrogaciones. ¿Qué te queda a ti? La tasación, que suele rondar entre 300 y 500 €... y muchos bancos te la pagan ellos por el gusto de robarle un cliente a la competencia. Easy peasy.
Traducción: cambiar de banco puede costarte entre 0 € y unos cientos de euros. El ahorro, en cambio, puede irse a varios miles a lo largo del préstamo si la mejora de tipo es de verdad.
¿Subrogar o cancelar y abrir una nueva?
Suena a debate épico y no lo es. Cancelar tu hipoteca y firmar otra implica pagar la comisión de amortización anticipada (mismos topes de arriba), más los gastos de cancelar la vieja en el registro (notaría, registro y gestoría, que se van a varios cientos de euros), más el proceso completo de una hipoteca nueva. Más papeleo, más dinero.
¿Cuándo compensa esa ruta? Cuando la subrogación se te queda corta: necesitas dinero extra sobre lo que debes, quieres quitar o añadir un titular, o el banco nuevo no acepta subrogaciones pero te ofrece una hipoteca nueva que aun con gastos sale a cuenta. Si solo buscas mejor tipo o mejor plazo, subrogar gana casi siempre.
La contraoferta: de repente tu banco se sabe tu nombre
El proceso tiene su coreografía, y te conviene conocerla porque es tu mejor arma para negociar:
- Consigue una oferta vinculante del banco nuevo (te darán la FEIN, el documento con todas las condiciones).
- El banco nuevo notifica al tuyo, que tiene 7 días naturales para certificar cuánto debes.
- Tu banco tiene 15 días naturales para intentar retenerte con una contraoferta. Durante ese plazo la subrogación se queda en pausa.
Entre 2007 y 2019 tu banco podía bloquear la mudanza igualando la oferta de forma unilateral (lo llaman "enervar", palabra fea para cosa fea). Desde la Ley 5/2019 la enervación solo prospera si tú aceptas firmar la novación: puede tentarte, pero la última palabra es tuya.
Cómo jugar esa llamada que te va a llegar:
- Compara TAE con TAE, no el tipo a secas. En la TAE van escondidos los seguros y las comisiones.
- Ojo a las vinculaciones: un tipo bajo con tres seguros carísimos es un tipo alto disfrazado.
- Todo por escrito. "Te lo mejoramos, tranquilo" no es una oferta, es una palmadita.
- Si tu banco iguala de verdad, quédate y ahórrate el trámite. Lo que cuenta es la cuota, no la mudanza.
La cuenta de la vieja, versión hipoteca
¿Cuándo compensa moverse? Regla de andar por casa: si te quedan bastantes años y bastante capital por pagar, y la mejora de tipo es clara, los números suelen salir solos. Si estás en los últimos años del préstamo, el ahorro se encoge y quizá no valga el papeleo.
Cada hipoteca es un mundo, así que antes de firmar nada pásalo todo por la calculadora (o por alguien que hable hipotequés con soltura). Esto es información, no una promesa: cada banco decide a quién acepta. Pero pedir ofertas es gratis, y solo con enseñarlas tu banco de toda la vida empieza a hacer cosas raras. Como llamarte. Aprovéchalo.
