El INE publicó esta semana los datos de julio y hay dos cifras que, puestas una junto a la otra, no encajan a primera vista. Se firmaron 43.372 hipotecas sobre vivienda, un 3,5% menos que hace un año y la mayor caída en dos años. Al mismo tiempo, el importe medio de esas hipotecas subió a 180.785 euros, un 10,9% más y el número más alto desde que existe la serie, en 2003.
Menos gente firmando, y cada uno llevándose una hipoteca más grande que nunca. Así está el mercado de la vivienda ahora mismo, sin error de estadística por medio.
Los números, uno detrás de otro
Vamos con el desglose completo de julio, porque cada cifra explica un trozo del rompecabezas:
- 43.372 hipotecas constituidas sobre vivienda, -3,5% interanual.
- Capital prestado total: 7.841 millones de euros, +7% interanual (sube el dinero total aunque bajen las operaciones, porque cada una es más grande).
- Importe medio: 180.785 euros, +10,9% interanual. Primera vez que se supera el umbral de los 180.000.
- Tipo de interés medio de las nuevas hipotecas: 3,01%.
- Reparto por tipo: 62,3% a tipo fijo, 37,7% a variable. El tipo medio de salida es del 3,03% en las fijas y del 2,97% en las variables.
Ese último punto merece una lectura despacio, porque es raro: la variable sale hoy un poco más barata que la fija al firmar. Durante años fue justo al revés, la fija siempre pedía una prima por la tranquilidad de saber tu cuota de aquí a treinta años. Con el euríbor donde está ahora, esa prima casi ha desaparecido. La diferencia de precio entre ambas, simplemente, ya no es la que era, y eso cambia la cuenta con la que muchos habían decidido de antemano ir a fija sin mirar más.
Por qué caen las firmas si el mercado sigue caliente
La respuesta corta es que sube el precio de la vivienda más rápido de lo que sube el sueldo de la gente que quiere comprarla. Si una casa que hace un año costaba 200.000 euros ahora cuesta 220.000, hace falta más ahorro para la entrada, más renta para que el banco apruebe la hipoteca, y más margen en la nómina para que la cuota no dispare tu ratio de esfuerzo por encima del 35%.
El resultado es una criba. Los compradores con menos colchón se quedan fuera o aplazan la decisión un año más. Los que sí llegan a firmar suelen ser perfiles con más ahorro, mejor sueldo o los dos, y eso empuja el importe medio hacia arriba aunque el número total de operaciones baje. Solo llega a la notaría quien puede permitírselo, y ese grupo pide hipotecas cada vez más grandes porque la vivienda también les sale más cara a ellos.
Por comunidades, la caída no es igual en todos sitios. Cantabria (-26,9%), Aragón (-20,5%) y La Rioja (-19,7%) lideran los descensos, mientras otras zonas aguantan mejor. Si vives en una de las comunidades que más ha frenado, lo que ha cambiado ahí es el filtro de entrada, que se ha puesto más exigente. La gente sigue comprando, solo que con un perfil más ajustado.
Qué te dice esto si estás mirando piso ahora mismo
Si estás en plena búsqueda, estos datos no cambian tu situación de un día para otro, pero sí dan pistas útiles.
La primera es que el importe medio de 180.785 euros es un dato nacional, no el tuyo. Sirve para entender la tendencia, no para calcular tu hipoteca. Lo que importa es tu ratio de esfuerzo real: cuota entre ingresos netos, con margen para imprevistos.
La segunda es que el empate técnico entre fija y variable en el tipo de salida no borra sus diferencias de fondo. La fija te congela la cuota durante toda la vida del préstamo. La variable se revisa cada seis o doce meses según el euríbor, y ese índice puede moverse en cualquier dirección durante los próximos veinte o treinta años. Que hoy cuesten casi lo mismo no significa que vayan a seguir costando lo mismo dentro de dos años.
La tercera es la más aburrida y la más útil: si tu operación depende de estirar el presupuesto al máximo, revisa con calma si el importe que necesitas pedir sigue dejándote margen de sobra para imprevistos, no solo para llegar justo al aprobado del banco. Un mercado donde el importe medio sube un 10,9% en un año es un mercado donde conviene pedir números a varias entidades antes de decidir, no fiarse de la primera oferta que te enseñan.
Los datos de julio cuentan una historia sencilla debajo de la aparente contradicción: se compra menos, pero quien compra, compra más caro. Si tú eres de los que sigue mirando pisos con la calculadora en una mano, esa es la foto real del mercado en la que te estás moviendo, con sus cifras y sin adornos.
