Ves el anuncio y parece un chollo: hipoteca fija al 1,75%. Llamas, preguntas, y el asesor añade una frase que cambia todo: "eso sí, bonificado". Traducción: ese tipo solo es tuyo si domicilias la nómina, contratas el seguro de hogar del banco, el de vida, y a veces hasta una tarjeta que vas a usar dos veces al año para que no te cobren mantenimiento.
Sin nada de eso, el mismo banco te ofrece el 3% o más. Un punto y pico de diferencia solo por firmar unos cuantos "síes" adicionales. La pregunta que importa no es si la bonificación existe (existe, y es legal), sino si ese punto que te ahorras en el tipo compensa lo que vas a pagar por los productos que te obligan a contratar.
Qué te piden exactamente para tener ese tipo bajo
La lista cambia de un banco a otro, pero suele repetirse:
- Domiciliar la nómina o una pensión (algunos bancos aceptan una transferencia recurrente mínima si eres autónomo).
- Seguro de hogar del propio banco, casi siempre obligatorio también sin bonificación.
- Seguro de vida (o de amortización, que cubre el capital pendiente si te pasa algo).
- Plan de pensiones, tarjeta con gasto mínimo anual, o alarma para la vivienda, según la entidad.
Cada producto suele bonificar entre 0,10 y 0,30 puntos del TIN, y la suma de todos puede llegar a bonificar hasta 1 o 1,5 puntos según el banco. Ahí está el truco: parece que sumas descuentos, pero en realidad estás sumando facturas.
La cuenta que casi nadie hace
Coge una hipoteca de 150.000 euros a 25 años. Al 1,75% pagas alrededor de 617 euros al mes. Sin ninguna bonificación, con el mismo banco, al 3% pagarías unos 711 euros. Diferencia: casi 100 euros mensuales, unos 1.130 euros al año. Hasta aquí, la bonificación gana con claridad.
El problema es lo que no aparece en esa comparación. El seguro de vida vinculado a una hipoteca de ese importe puede rondar los 250-450 euros al año según edad y capital asegurado, bastante más caro que un seguro de vida contratado por tu cuenta en el mercado libre. El seguro de hogar del banco suele estar entre 200 y 350 euros anuales, cuando fuera puedes encontrar coberturas similares por 120-180 euros. Súmalo y el ahorro real de la bonificación baja a la mitad, a veces menos.
No es que la bonificación sea mentira. Es que compara el tipo de interés, no el coste total de vivir vinculado al banco durante 25 o 30 años.
Lo que pasa si un día dejas de cumplir
Aquí viene la parte que menos se cuenta en la oficina. Si un año decides cancelar el seguro de vida porque encontraste uno más barato, o cambias de trabajo y tardas unos meses en domiciliar la nueva nómina, el tipo sube automáticamente al TIN sin bonificar desde la siguiente cuota. No hay negociación ni aviso previo largo: lo firmaste así en la escritura.
Desde 2019 la ley obliga al banco a informarte por escrito del coste total del préstamo con y sin cada bonificación, y de qué pasa si dejas de cumplir alguna condición. Pide ese cuadro comparativo antes de firmar y revísalo con calma, no en la notaría con el bolígrafo ya en la mano.
Cómo decidir si te compensa
Antes de decir que sí a todo el paquete, compara tres cosas:
Primero, el seguro de vida y el de hogar por tu cuenta, en el mercado libre, con las mismas coberturas. Muchas veces vale la pena pagar el TIN algo más alto y contratar los seguros donde te salgan más baratos, sobre todo si eres joven y el seguro de vida del banco te sale caro por edad o por historial médico.
Segundo, si de verdad vas a mantener la nómina domiciliada en ese banco durante toda la vida del préstamo. Si ya sabes que vas a cambiar de trabajo o que tu empresa paga en otra entidad, esa condición te va a doler antes de lo que crees.
Tercero, haz el cálculo a plazo completo, no solo el primer año. Un punto de diferencia en el tipo pesa mucho más en un préstamo a 30 años que en uno a 15, así que cuanto más largo el plazo, más suele compensar la bonificación aunque los seguros no sean baratísimos.
La hipoteca bonificada no es una trampa, es un producto empaquetado. Y como todo lo que viene empaquetado, conviene abrir la caja y mirar cada pieza por separado antes de decidir si el conjunto sale a cuenta.
