Unos días antes de la firma te llega un correo de la gestoría con una cifra y una cuenta donde ingresarla. Nadie te había avisado de esto y suena raro: primero te aprueban la hipoteca y ahora encima tienes que adelantar dinero. Es la provisión de fondos. Y aunque parezca un peaje de última hora, tiene su lógica.
El ingreso que nadie te había explicado
La provisión de fondos es el dinero que la gestoría te pide justo antes de la firma para pagar por adelantado los gastos que genera la operación: impuestos, aranceles, tasas. En vez de ir soltando cada factura suelta según llega, la gestoría cobra de golpe y luego se encarga ella de liquidarlo todo con Hacienda, el notario y el Registro.
El dinero que piden no es un gasto nuevo que se suma a los que ya conocías. Es el bote donde se junta el efectivo para pagar gastos que de todas formas te tocaban a ti o al banco, según el caso.
Lo que ya no te toca pagar a ti
Desde la ley hipotecaria de 2019 el banco corre con la notaría, la gestoría y el registro de la escritura del préstamo, y también con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca. Esa parte ya no sale de tu bolsillo, así que tampoco debería aparecer en tu provisión.
Si además compras la vivienda (que es lo habitual), ahí sí hay gastos que son tuyos: el ITP en vivienda de segunda mano, que varía por comunidad y puede ir del 6% al 11% del valor (con bonificaciones en varias comunidades si eres joven o familia numerosa), o el IVA si es obra nueva, más el notario, el registro y la gestoría de esa compraventa. Es justo esa parte, la de comprar el piso y no la de pedir el préstamo, la que suele empaquetarse dentro de la provisión de fondos. Si tu operación es una subrogación o una novación sin compra por medio, normalmente no hay provisión que valga porque apenas quedan gastos que adelantar.
La cifra: por qué siempre piden de más
Aquí no hay tabla fija: cada gestoría calcula con su propio margen. Lo habitual es que redondeen por arriba. Si el ITP, el notario y el registro suman, pongamos, 9.000 euros en una vivienda de 150.000, no es raro que te pidan 9.500 o 10.000 para tener colchón por si algún arancel sale más caro de lo previsto.
Ese margen tiene su motivo: a la gestoría le compensa más pasarse que quedarse corta, porque si falta dinero a mitad de trámite el expediente se para y encima tiene que perseguirte para que ingreses la diferencia.
Y el sobrante, ¿cuándo vuelve?
Aquí está la parte que más frustra. Una vez liquidados los gastos reales, lo que sobre tiene que volver a tu cuenta. En la práctica el plazo varía mucho: algunas gestorías lo devuelven en pocas semanas, otras se toman un par de meses porque esperan a que Hacienda y el Registro confirmen sus liquidaciones antes de cerrar el expediente.
Nadie te va a llamar para avisarte del ingreso. Si pasan más de dos o tres meses desde la firma y sigues sin ver el dinero, escribe pidiendo el desglose de gastos y la fecha prevista de devolución. Tienes derecho a ese detalle, factura por factura, no a un "ya está todo bien" por teléfono.
Trucos antes de ingresar ni un euro
Pide el desglose antes de pagar. Una provisión de fondos en condiciones viene con las partidas separadas (ITP, notaría, registro, gestoría), no con una cifra suelta sin explicar. Si te mandan solo el total, pregunta.
Compara ese cálculo con una simulación propia del ITP de tu comunidad y con los aranceles públicos de notario y registro, que puedes consultar por tu cuenta. Un margen razonable por encima de lo calculado es normal. Que la cifra doble lo que tú calculas ya es otra cosa, y ahí conviene preguntar por qué.
Guarda el justificante del ingreso y el desglose que te den. Es el papel que vas a necesitar el día que reclames el sobrante.
Si prefieres llevar tu propio gestor en vez del que propone el banco, dilo desde el principio. Puede que entonces gestiones tú directamente los pagos de la compraventa y te ahorres la provisión que cobra la gestoría del banco.
Es tu dinero, no un favor que te hacen
El problema de la provisión de fondos no es que te la pidan, sino la letra pequeña: cuánto piden de más y cuánto tardan en devolverlo. Pide el desglose, guarda los papeles y, si el sobrante no aparece a los pocos meses, reclámalo por escrito. Al fin y al cabo es tu dinero el que ha estado durmiendo en la cuenta de otro.
