Tus padres se quieren mudar a un piso más pequeño, o tu hermano necesita liquidez, y la solución parece obvia: te quedas tú la casa. Precio simbólico, sin agencia inmobiliaria de por medio, sin extraños mirando el salón un domingo por la tarde. Todo en familia, todo más fácil.
Menos la hipoteca. Ahí es donde la cosa se complica un poco.
El banco no se fía de que sea "de la familia"
Cuando pides una hipoteca para comprarle una vivienda a un padre, una madre o un hermano, el banco la trata como lo que es en términos técnicos: una operación entre partes vinculadas. Y eso activa un par de controles que no aparecen cuando le compras el piso a un desconocido.
El primero es la tasación. Te va a tocar encargarla a una tasadora homologada, independiente de vosotros dos, aunque los dos estéis convencidos de que el precio pactado es justo. El banco financia sobre el menor valor entre esa tasación y el precio de la escritura, normalmente hasta el 80%. Si el precio que habéis puesto es muy bajo comparado con lo que dice la tasadora, el banco no te va a prestar más por eso. Te va a prestar menos.
El segundo control es el origen del dinero de la entrada. Si el 20% que falta por financiar sale de tus ahorros, bien. Si aparece de repente un ingreso raro en tu cuenta justo antes de la firma, el banco (y su departamento de prevención de blanqueo) va a querer una explicación. Es el mismo protocolo que aplican a cualquier operación, pero entre familia se activa igual, no hay atajo por parentesco.
El precio bajo no ahorra impuestos, los complica
Aquí viene la parte que de verdad se salta la gente y luego le pasa factura. Desde la reforma antifraude de 2021, el ITP de una vivienda usada no se calcula sobre el precio que pongáis en la escritura, sino sobre el mayor de dos valores: ese precio o el "valor de referencia" que le asigna el Catastro a la vivienda ese año. Puedes consultarlo en la Sede del Catastro antes de firmar nada.
Así que poner un precio simbólico de, pongamos, 50.000 euros en un piso que el Catastro valora en 180.000 no te libra de pagar ITP sobre los 180.000. El impuesto sale igual. Lo único que consigues es quedarte sin ese colchón.
Y hay algo peor esperando detrás. Si Hacienda ve una diferencia grande y sin justificar entre lo que has pagado de verdad (lo que se puede acreditar con transferencias, no con un papel firmado entre vosotros) y el valor real de la vivienda, puede entender que esa diferencia es una donación encubierta. Y ahí ya no hablamos de ITP, sino del impuesto de sucesiones y donaciones, que en la mayoría de comunidades sale mucho más caro salvo que se apliquen las reducciones para donaciones entre padres e hijos, que también tienen sus límites y requisitos propios de cada comunidad autónoma.
La forma de evitarte el lío es aburridamente simple: pon un precio que se parezca al valor real de mercado, acredita el pago con transferencias bancarias trazables (nada de "ya te lo debo" o sobres) y, si hay descuento respecto al precio de mercado por ser familia, que sea razonable y explicable, no un regalo con forma de compraventa.
¿Y si lo que quieren es regalarte la casa de verdad?
A veces la intención real es otra: no quieren vender, quieren donar, o dejarlo todo para la herencia. Aquí no hay una respuesta única que valga para todos. Donar en vida tiene su propia fiscalidad (de nuevo el impuesto de sucesiones y donaciones, con bonificaciones que varían muchísimo según la comunidad autónoma) y afecta a las legítimas de otros herederos si hay hermanos de por medio. Comprar de verdad, pagando lo que vale, evita ese roce familiar pero exige que tengas la capacidad financiera para asumirlo. Ninguna de las dos vías es automáticamente mejor. Depende de cuántos herederos hay, de qué comunidad autónoma estáis hablando y de cuánto ahorro tenéis de verdad.
Lo que sí conviene hacer siempre antes de firmar nada es sentarse con un gestor o un notario y plantear el caso completo: cuántos hijos hay, qué comunidad autónoma aplica, si hay otras propiedades de por medio. Es una consulta de una tarde que te ahorra un disgusto de varios años si Hacienda decide revisar la operación más adelante, algo que tiene bastante más margen para hacer cuando ve el apellido repetido en ambos lados de la escritura.
Lo que se queda igual
Con toda esta letra pequeña, hay una cosa que no cambia: seguís necesitando cumplir los requisitos normales de cualquier hipoteca. Ingresos que aguanten la cuota, nómina o actividad estable, ratio de esfuerzo dentro de lo razonable. El parentesco con el vendedor no sustituye nada de eso ante el banco. Solo añade una capa extra de papeleo para demostrar que la operación es lo que dice ser.
