Os separáis, uno se queda el piso, el otro se va con la maleta y el rencor justo. Hasta ahí, sencillo. Lo que no es tan sencillo es la hipoteca: mientras el banco no diga lo contrario, los dos seguís debiendo el préstamo entero, no la mitad cada uno. Da igual lo que hayáis pactado entre vosotros en el convenio regulador o delante del juez. El banco no estaba en esa conversación y sus contratos no se enteran solos de un divorcio.
Esto pilla a mucha gente a contrapié. Firman la separación de bienes, uno se queda la casa, y meses después llega un recibo impagado a nombre de los dos porque la ex pareja tiene un mal mes. El banco va contra cualquiera de los titulares, no reparte culpas.
Las tres vías para quitar a alguien de la hipoteca
Hay tres formas de hacerlo bien, y conviene saber cuál pedir antes de sentarte con el director de la sucursal.
La novación es la más directa: pides al banco que cambie las condiciones del préstamo, en este caso que quite a un titular y deje al otro como único responsable. Sigue siendo la misma hipoteca, mismo banco, mismo número de cuenta, solo cambia quién firma.
La subrogación de deudor va por un camino legal algo distinto (una persona sustituye a otra como deudora del mismo préstamo), pero en la práctica, para el día a día, el resultado que buscas es el mismo que con la novación.
La tercera vía, la extinción de condominio, suele salir más barata cuando hay una vivienda en copropiedad de por medio. En vez de que uno le "compre" al otro su parte (lo que sería una compraventa normal, con su ITP correspondiente), se disuelve la propiedad conjunta: uno se queda la casa entera y compensa económicamente al otro. Fiscalmente tributa por AJD, no por ITP, y varias comunidades autónomas aplican una bonificación en estos casos derivados de separación o divorcio. La diferencia de bolsillo es real: en una vivienda de 200.000 euros al 50%, la extinción de condominio puede rondar los 1.500-2.500 euros de impuestos, frente a los 12.000-20.000 euros que pagarías si fuera una compraventa entre particulares con el ITP general de la mayoría de comunidades. Ojo: la extinción de condominio resuelve la propiedad, pero no mueve la hipoteca por sí sola. Para eso hace falta además la novación o subrogación de deudor.
Lo que el banco va a mirar (y puede tumbar el plan)
Aquí está la parte que menos gusta explicar y más importa: el banco tiene que dar su visto bueno para quitar a un titular. Lo dice el Código Civil, así que no es un capricho de la sucursal: si el acreedor no acepta, el cambio de deudor no existe para él, por mucho acuerdo que tengáis firmado entre vosotros.
Y para aceptar, el banco analiza a la persona que se queda sola con la hipoteca casi como si pidiera un préstamo nuevo: nómina, antigüedad laboral, otros préstamos, nivel de endeudamiento. Si esa persona ya cubría buena parte de los ingresos de la pareja, es probable que pase el filtro sin drama. Si el sueldo que se queda en la hipoteca era el más flojo de los dos, el banco puede pedir un aval, un cotitular nuevo (padres, pareja actual) o directamente decir que no.
Cuando el banco no da luz verde, quedan tres caminos: buscar un avalista que refuerce el expediente, cambiar la hipoteca a otro banco por la vía de la subrogación de acreedor (que de paso arrastra también el cambio de deudor), o aceptar que mientras no se resuelva, ambos seguís siendo responsables del préstamo aunque solo uno viva en la casa.
La parte del papeleo que nadie cuenta con ganas
Todo esto pasa por notaría y registro de la propiedad, así que hay gastos de gestoría, notaría e inscripción que se suman a lo que ya hemos hablado de impuestos. Como cifra orientativa, entre novación o extinción de condominio, más los trámites asociados, calcula un rango de 1.000 a 3.000 euros según la comunidad autónoma y la complejidad del caso. No es gratis, pero comparado con seguir atado a una deuda compartida con alguien con quien ya no compartes ni el sofá, suele merecer la pena.
Una cosa más que se olvida con la prisa del papeleo: revisa qué seguros iban vinculados a la hipoteca, sobre todo si el seguro de vida estaba a nombre de la persona que sale. Si no se actualiza, puedes acabar pagando un seguro que ya no cubre a quien de verdad vive en la casa, o al revés, quedarte sin cobertura real el día que la necesites.
Antes de ir al banco
Habla primero con tu banco, no con el de la otra persona, y pide por escrito qué documentación va a exigir para estudiar la novación o subrogación. Así llegas a la cita sabiendo si tienes papeles de sobra o si va a hacer falta un avalista desde el minuto uno. Y si la extinción de condominio entra en juego, consulta antes con una gestoría o notaría el porcentaje de AJD y la bonificación que aplica tu comunidad autónoma, porque varía bastante de una región a otra y ahí está buena parte del ahorro.
Separarse ya tiene suficiente papeleo emocional. Que la hipoteca no se quede colgando como el asunto pendiente que nadie quiere abrir es, como mínimo, una preocupación menos.
