Encuentras el piso. Te enamoras del balcón, del parqué original, de ese techo con molduras que ya no se hacen. Lo que no suele enamorar a nadie es el año de construcción, y sin embargo es justo ese dato el que puede meterte tres semanas de retraso justo cuando ya tenías la mudanza casi puesta en el calendario.
Cuanto más viejo el edificio, más papeles arrastra. Y algunos de esos papeles no los pide el banco por capricho burocrático: los pide porque sin ellos, a ojos de la ley, tu futuro hogar igual ni siquiera cuenta como vivienda.
La cédula de habitabilidad: el papel que depende de dónde compres
La cédula de habitabilidad certifica que una vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada: superficie, ventilación, instalaciones básicas. Suena a trámite de los años 70, y en parte lo es, porque cada comunidad autónoma decidió por su cuenta si seguía pidiéndola o la jubilaba.
Cataluña, Baleares y la Comunidad Valenciana la siguen exigiendo para elevar la compraventa a escritura pública. En Madrid, Andalucía o Castilla y León, en cambio, desapareció como trámite independiente hace años. Así que lo primero (y aquí no hay atajo) es mirar la normativa de tu comunidad, no la de tu cuñado que compró piso en otra provincia y te jura que esto no existe.
¿Y si tu comunidad la exige y no está? Pues el piso, en papel, puede no ser "vivienda" todavía. Algunos bancos entonces lo tratan como si fuera un local: financiación más baja sobre la tasación, condiciones peores, trato de segunda. No es una norma escrita en piedra ni igual en todas las entidades, pero sí lo bastante habitual como para preguntarlo antes de ilusionarte con el porcentaje que creías tener aprobado.
El ITE (ahora IEE): la ITV del edificio que nadie revisa hasta que toca
Esto va un escalón más allá de tu piso: afecta al edificio entero. El antiguo ITE se ha ido sustituyendo por el IEE, el Informe de Evaluación del Edificio, que junta en un solo documento la revisión estructural, la accesibilidad y la eficiencia energética.
La regla general marca los 50 años como edad a partir de la cual un edificio residencial debe pasar esta revisión, y repetirla cada década. El problema es que "regla general" en España suele significar "salvo que tu comunidad autónoma decida otra cosa", y muchas lo han hecho: en Cataluña se adelanta a los 45 años, en Baleares hay una primera revisión ya a los 30. Un edificio de 1975 en Barcelona y uno idéntico en Toledo pueden estar en situaciones legales completamente distintas.
No pasar el informe en plazo es infracción urbanística, con su correspondiente multa. Y si el resultado sale desfavorable (grietas estructurales, instalaciones obsoletas, lo que sea), el edificio entra en un proceso de subsanación que puede alargarse y que, mientras dure, pesa sobre el valor y el riesgo de todos los pisos de dentro, también el que tú quieres comprar.
¿Y esto cómo me toca a mí, que solo quiero mi hipoteca?
Un IEE pendiente o desfavorable no es un detalle de la comunidad de vecinos que te puedes permitir ignorar. La tasación lo nota, porque un edificio con problemas estructurales pesa menos en el valor que uno con todo en orden. Y si la tasación baja, baja también lo que el banco está dispuesto a prestarte sobre ese piso, aunque tu nómina y tu entrada sigan siendo exactamente las mismas de la semana pasada.
Hay quien se entera de esto en la notaría, con la firma ya casi encima. Mejor pregunta antes: al vendedor, a la agencia o directamente a la comunidad de propietarios, si el edificio tiene el IEE/ITE en vigor y si salió favorable. Es una pregunta de dos minutos que te ahorra sorpresas de varias semanas.
Quién tiene que tener estos papeles encima de la mesa
La cédula de habitabilidad, en las comunidades que la piden, suele ser cosa del vendedor: tiene que tramitarla o renovarla antes de poner el piso en el mercado, y el coste normal ronda entre 70 y 250 euros según la comunidad y si hace falta inspección técnica o basta con la documentación existente. Si no la tiene, es perfectamente razonable pedir que la gestione antes de firmar nada, o negociar quién la paga.
El IEE, en cambio, es responsabilidad de la comunidad de propietarios del edificio, no de un propietario individual. Tú, como comprador, no puedes tramitarlo, pero sí puedes (y deberías) pedir ver el último informe antes de comprometerte con nada. Si el administrador de la finca pone pegas para enseñártelo, eso ya te está diciendo algo.
Ninguno de estos dos papeles aparece en la lista corta que te suelta el banco cuando pides la hipoteca. Aparecen cuando ya estás dentro del proceso, a veces en el peor momento posible. Pregúntalos tú primero, con el piso todavía en fase de "me gusta" y no en fase de "ya firmo la semana que viene", y te ahorras el susto de que el papeleo del edificio decida por ti cuánto banco te presta.
