Tienes el terreno, o estás a punto de comprarlo, y el plan es levantar tú la casa: contratas arquitecto, contratas constructora, decides tú cada baldosa. Suena a libertad total. Y lo es, hasta que llegas al banco y descubres que la hipoteca para esto no funciona como la de comprar un piso terminado. Aquí no hay llave que te den el día de la firma. Aquí el dinero llega a plazos, según lo que ya esté construido.
El banco no te suelta todo el dinero de golpe
En una hipoteca normal firmas, el banco paga al vendedor, y esa misma tarde tienes las llaves. En la de autopromoción no hay vendedor con llaves que entregar, hay una obra que todavía no existe. El banco lo sabe y se protege: va desembolsando el dinero por fases, conforme el arquitecto que dirige la obra certifica que cada tramo está hecho.
El terreno suele representar la parte más grande del primer desembolso, y el resto se libera en varios pagos según certificaciones de obra: cimentación, estructura, cerramientos, acabados. Cada certificación la firma el técnico, el banco la revisa y entonces suelta el siguiente tramo. Nada de pedir un anticipo porque "ya vas con retraso en el pago del ladrillo".
Los papeles que te van a pedir antes de nada
Aquí la lista es más larga que en una compra normal, y todos son requisito, no sugerencia:
El terreno tiene que ser urbano, estar libre de cargas y figurar limpio en el Registro de la Propiedad. Necesitas un proyecto de arquitecto visado por el colegio profesional, con presupuesto de ejecución material desglosado. Y necesitas licencia de obra del ayuntamiento, que en muchos municipios tarda meses en llegar, así que pídela con tiempo de sobra.
El banco encarga dos tasaciones, no una: la del terreno tal como está ahora, y la de la vivienda tal como quedará terminada, sobre plano. Sobre esa segunda cifra calcula cuánto te presta, no sobre lo que cueste el suelo solo.
Cuánto te va a prestar de verdad
La cifra que más se repite es que el banco financia hasta el 70% del valor previsto de la vivienda terminada si es tu vivienda habitual, aunque hay entidades que llegan más alto en según qué perfil. El resto lo pones tú, entre ahorro propio y lo que ya tengas del terreno si lo compraste al contado.
Ojo con un matiz que se le escapa a mucha gente: ese 70% no es un cheque en blanco para gastar en lo que quieras de la obra. Es un porcentaje sobre una tasación futura, y si el presupuesto real de construcción se dispara (pasa más de lo que crees, sobre todo en materiales y mano de obra), la diferencia la cubres tú, no el banco.
Mientras se construye, pagas solo intereses
Durante el periodo de obra, que suele rondar entre año y año y medio, muchas hipotecas de autopromoción funcionan con un esquema parecido a una carencia: pagas intereses solo sobre lo que ya te han desembolsado, no sobre el total del préstamo. Tiene sentido, porque tampoco tiene sentido pagar cuota completa por una casa que todavía no existe.
Cuando la obra termina y se obtiene el certificado final, la hipoteca pasa a funcionar como una normal: capital más intereses, sobre el importe total ya dispuesto. Es el momento en el que conviene revisar bien el cuadro de amortización, porque el salto de cuota de "solo intereses de una parte" a "capital más intereses del total" puede pillar por sorpresa si no lo tenías calculado desde el principio.
El seguro decenal, la sorpresa que casi nadie espera
Toda vivienda nueva construida para venderse lleva obligatoriamente un seguro decenal, que cubre daños estructurales durante diez años. La buena noticia para quien se construye su propia casa para vivir en ella: la ley exime de esa obligación al autopromotor individual de vivienda unifamiliar de uso propio, siempre que quede declarado (e inscrito) que es para uso personal.
La letra pequeña que sí importa: si vendes esa casa antes de que pasen los diez años desde el final de obra, tienes que contratar el seguro para el tiempo que quede, salvo que pactes otra cosa con el comprador. Así que si existe la más mínima posibilidad de que la vendas a medio plazo, vale la pena hacer números sobre si te compensa contratarlo desde el principio en vez de dejarlo para cuando ya no puedas elegir con calma.
Antes de firmar nada
Pide por escrito el calendario exacto de desembolsos y qué certificación técnica destrabará cada uno, para no depender de la memoria de tu gestor. Revisa si el préstamo cubre también el mobiliario de cocina o los honorarios del arquitecto, porque no todas las entidades los incluyen en la base de cálculo. Y si tu presupuesto de obra tiene partidas "a definir" (acabados, jardín, piscina), asume que van a subir y deja un margen del 10-15% sobre lo que te ha dicho la constructora, porque casi nunca se construye por el precio del primer presupuesto.
¿Le estás dando vueltas a un proyecto de autopromoción y no sabes por dónde empezar con el banco? Cuéntanos tu caso.
(Esto es contenido informativo. Cada proyecto de construcción tiene sus propios plazos y sorpresas: revisa las condiciones concretas de tu banco antes de firmar.)
