Si estás mirando piso, ya habrás notado que todo el mundo tiene una opinión sobre tu hipoteca. Tu compañero de curro jura que fija siempre. Tu madre dice que variable ni se te ocurra. El del banco te enseña la mixta con una sonrisa que da un poco de miedo. Y tú solo quieres saber cuánto vas a pagar al mes sin hacer un máster en finanzas.
Para eso estamos. Traducimos.
Foto rápida: cómo está el patio a mitad de 2026
El euríbor a 12 meses ronda el 2,7%. Hace un año andaba cerca del 2%, subió durante meses y ahora parece que afloja poco a poco. ¿Seguirá bajando? Ni idea, y quien te lo jure con cara seria te está vendiendo algo.
Las fijas de banco se mueven entre el 2,5% y el 3% TIN. La media del mercado ronda el 2,9% (2,90% en abril, según el INE) y las mejores ofertas bajan hacia el 2,5%, casi siempre a cambio de nómina, seguros y alguna vinculación extra. Los brokers presumen de fijas algo más bajas, y ya sabes cómo va eso: letra pequeña generosa.
Las mixtas están agresivas: tramos fijos entre el 1,5% y el 2% los primeros años (los tipos más bajos suelen ir con tramos de 3 a 5 años; también hay mixtas a 10 o 15 años, algo más caras), y después euríbor más un diferencial que en las ofertas decentes va de 0,3 a 0,8 puntos.
Ojo con esto: con el euríbor donde está, una variable hoy arranca pagando más que una fija. Euríbor al 2,7% más un diferencial del 0,6 te planta en el 3,3% el primer año. La variable solo gana si el euríbor baja y se queda abajo una buena temporada. Es una apuesta.
La fija: tarifa plana para dormir del tirón
Firmas un tipo y esa es tu cuota hasta el final. Suba el euríbor, baje o le dé por hacer puenting: a ti te da igual.
¿El precio de esa paz mental? Que si los tipos bajan mucho, tú seguirás pagando lo tuyo mientras el vecino presume de cuota. Aunque tampoco es cadena perpetua: siempre puedes negociar una novación o llevarte la hipoteca a otro banco si el mercado se pone interesante.
¿Señales de que eres de fija?
- Tus cuentas van justas y una subida de 150 € al mes te descuadra la vida.
- Es tu primera vivienda y vas a plazo largo (25 o 30 años dan para muchos sustos).
- Los números que bailan te quitan el sueño. Sin vergüenza: es un perfil como otro cualquiera.
Tú contra el euríbor: así funciona la variable
Aquí tu cuota se revisa cada 6 o 12 meses según esté el índice. Cuando baja, fiesta. Cuando sube, aprietas los dientes. Para que te hagas una idea: en una hipoteca típica de 150.000 € a 25 años, un punto de euríbor arriba o abajo mueve la cuota en torno a 80 € al mes. Multiplica por doce y decide si eso te cabe en el presupuesto. Y en el estómago.
La variable es para ti si tienes un colchón de varios meses de gastos (los 400 € del Bizum no cuentan) y tu cuota queda muy por debajo del 30-35% de tus ingresos, con margen para sustos. Suma puntos si piensas amortizar anticipadamente, porque cuanto antes reduzcas deuda, menos te importa lo que haga el índice. Si no cumples nada de esto, ni la mires.
¿Y la mixta? Primero calma, luego ya veremos
El híbrido de moda. Los primeros años pagas un fijo bajito (ahora mismo, de lo más barato del mercado) y después pasas a variable. Suena a tener lo mejor de los dos mundos. A veces lo es.
La trampa está en el "después". Un fijo del 1,7% precioso con un diferencial del 1,2 a partir del año seis es un caramelo con el papel pegado. En una mixta, el diferencial del tramo variable importa tanto como el fijo de la entrada. El número grande del anuncio es solo media película: pide los dos y compáralos.
¿Cuándo compensa?
- Si quieres la cuota más baja posible ahora (que la mudanza y los muebles no se pagan solos) y encima piensas amortizar fuerte durante el tramo fijo, para que el variable te pille con poca deuda.
- Si hay bastantes papeletas de que vendas o cambies de casa antes de que acabe la parte fija.
Vale, ¿y yo qué firmo?
Marta es funcionaria, va a por su primer piso y cuenta cada euro. Fija sin pensarlo mucho. Marta vive de que nada se mueva, y la fija es exactamente eso.
Hugo es autónomo, con años buenos y años regulares. Mixta con tramo fijo largo, e ir amortizando cuando la cosa va bien. Así, cuando llegue el tramo variable, el euríbor puede hacer lo que quiera: a Hugo ya le pilla con media deuda pagada.
¿Y el caso raro? Claudia y Marc, que compran un piso "de mientras" con plan de vender en unos 8 años. Van a convivir tan poco con el riesgo que pagar la prima de una fija completa tiene poco sentido: mixta con fijo de 5 años, o variable con buen diferencial.
¿No te ves en ninguno? Normal, la vida real tiene más grises. Por eso merece la pena comparar con calma antes de firmar 30 años de tu vida.
La letra que sí tienes que leer
Elijas lo que elijas, esto va a misa:
- El TIN es el titular del anuncio. La TAE es el número que importa, porque incluye comisiones y el coste real de las vinculaciones. Easy peasy.
- Ponle precio a las vinculaciones. Ese seguro de hogar del banco puede costar el doble que uno por tu cuenta, y entonces la "rebaja" sale cara.
- Si tu plan pasa por amortizar, pregunta cuánto te cobran por hacerlo. La ley pone topes a esa comisión, pero entre cero y el máximo hay margen de sobra para negociar.
- Recuerda que no es para siempre. Novación y subrogación existen, y desde la ley hipotecaria de 2019 cambiarse es bastante más barato que antes. La hipoteca se firma, no se tatúa.
Y el clásico de la casa: esto te sirve para llegar al banco sabiendo más que el de la corbata, que ya es mucho. Para decidir de verdad, tu caso merece números hechos a medida.
