Vas a Idealista, filtras por precio y aparece ese piso un 20% por debajo de todo lo demás en la zona. Miras la ficha dos veces porque piensas que es un error de teclado. No lo es: es un piso de banco, o peor (mejor, según se mire) todavía, uno que sale de una subasta judicial. El precio es real. Lo que no es igual es el camino hasta la hipoteca.
Dos vendedores que no son como tu vendedor normal
Cuando alguien no puede seguir pagando su hipoteca y la cosa llega al final, hay dos salidas típicas. Una: el banco se queda la casa (adjudicación) y la pone en venta él mismo, normalmente a través de su web de "inmuebles" o de un gestor como Aliseda, Haya o Solvia. Dos: la casa sale a subasta judicial o notarial, y ahí puede comprarla cualquiera, incluido el propio banco si nadie más puja.
En el primer caso compras más o menos como siempre, solo que el vendedor es una entidad financiera con procedimientos de empresa grande. En el segundo, compras en un procedimiento legal con sus propias reglas, y eso es lo que de verdad cambia el juego.
La parte buena: el banco te quiere financiar su propio piso
Si compras un piso que es propiedad del banco, pasa algo curioso: de repente ese mismo banco está encantado de prestarte el dinero, y suele apretar menos que con una vivienda normal. No es generosidad, es lógica de balance: cuanto antes se quite ese piso de encima, mejor le cuadran las cuentas.
Por eso es habitual ver financiaciones del 90% y, en casos puntuales, hasta el 100% del precio en los pisos propios de algunas entidades, con plazos largos. Eso no significa que te lo regalen: siguen mirando tus ingresos, tu estabilidad y tu historial, solo que el margen para negociar el porcentaje suele ser mayor que yendo a comprar un piso de un particular con cualquier banco.
Ojo con la trampa de pensar que esa condición especial viaja contigo a cualquier otro piso: es un producto atado a ese inmueble concreto, no un cheque en blanco.
La parte que hay que entender bien: la subasta no espera a tu hipoteca
Aquí está el detalle que de verdad te puede complicar la vida. Para participar en una subasta judicial normalmente tienes que depositar antes una fianza, que suele rondar el 20% del valor de subasta del inmueble (puede variar algo según el juzgado y la fase del procedimiento). Ese dinero lo pones tú, de tu bolsillo, antes de saber siquiera si vas a ganar la puja.
Y aquí viene el problema de calendario: el banco no te da una hipoteca aprobada "por si acaso" en pocos días. El proceso normal de estudio, tasación y firma lleva semanas, mientras que una subasta tiene fecha fija y no se mueve por ti. La solución real de la gente que compra en subasta no es pedir la hipoteca después de ganar, sino tener la financiación precocinada antes: hablar con el banco, saber qué parte te financiarían sobre ese inmueble en concreto, y guardar un colchón de ahorro propio para cubrir el depósito y el tiempo que tarde la hipoteca en materializarse una vez ganada la puja.
Si no gestionas esa fianza con margen, te puedes quedar con el piso adjudicado y sin manera de completar el pago a tiempo. Y eso sí que sale caro.
El piso puede venir con okupante de regalo
Tanto en pisos de banco como, sobre todo, en subastas, existe la posibilidad de que la vivienda esté ocupada: por el antiguo propietario que no se ha ido, por un inquilino, o directamente por alguien sin ningún derecho sobre el inmueble. El anuncio no siempre lo dice con toda la claridad que te gustaría.
Antes de pujar o de firmar, merece la pena hacer los deberes: pedir nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad, preguntar explícitamente por la situación de ocupación y, si hay dudas, acercarte a ver el edificio (sin llamar al timbre, con calma) antes de comprometer tu dinero. Un piso ocupado que había que desalojar judicialmente puede tardar meses, a veces más de un año, en quedar realmente libre. Ese tiempo también cuenta, y mucho, a la hora de decidir si el descuento del precio compensa.
Gastos e impuestos: no se calculan exactamente igual
La mecánica fiscal cambia según quién vende. Si compras un piso de segunda mano que el banco ha reposeído, lo normal es que pagues Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), igual que en cualquier compra de segunda mano, con el porcentaje que toque en tu comunidad autónoma. El IVA solo entraría en juego en situaciones concretas, como una vivienda que nunca se hubiera vendido antes (obra nueva sin estrenar), que no es lo habitual en un piso procedente de un embargo.
A eso le sumas notaría, registro y gestoría, que desde la Ley 5/2019 corren a cargo del banco en la parte del préstamo hipotecario, mientras que la tasación y los gastos ligados a la propia compraventa suelen quedar de tu lado. Calcula, como en cualquier compra, entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio para no llevarte sustos.
En las subastas judiciales conviene además confirmar un dato que mucha gente da por hecho sin comprobarlo: si la vivienda tiene cargas anteriores (otra hipoteca, un embargo distinto) que no se cancelan con la propia subasta, podrías heredarlas tú. Esto se verifica revisando el Registro de la Propiedad y el propio decreto de adjudicación antes de pujar, no después.
El descuento del cartel no incluye las sorpresas
Un piso de banco o de subasta puede ser una ganga de verdad. También puede convertirse en un dolor de cabeza si vas con la misma hoja de ruta que para comprar un piso normal. Conviene invertir el orden habitual: habla con el banco y organiza tu financiación y tu colchón de ahorro antes de comprometerte, no después, y dedica tiempo a investigar la situación legal y de ocupación del inmueble como si fueras detective, porque en la práctica lo eres.
Si el descuento te compensa después de hacer todas estas cuentas, adelante. Si solo te fijaste en el precio del anuncio, mejor frena un momento antes de poner dinero sobre la mesa.
(Esto es contenido informativo. Cada procedimiento de adjudicación o subasta tiene sus propias particularidades: conviene revisar la documentación concreta del inmueble y, si hace falta, consultar con un profesional antes de pujar o firmar.)
