Si tienes más de treinta años, probablemente conociste el AJD de la peor manera posible: como una factura de varios miles de euros el día de la firma, antes de que la ley cambiara. Desde noviembre de 2018, confirmado después por la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, ese impuesto lo paga el banco en la escritura de préstamo hipotecario, no tú. Suena a victoria completa. Lo es, a medias. La otra mitad es la parte que casi nadie explica.
La cifra sobre la que se calcula no es la que a ti te ingresan
El AJD no se calcula sobre el dinero que el banco te presta. Se calcula sobre la "responsabilidad hipotecaria", una cifra que la propia escritura fija más arriba del capital y que incluye el principal, sí, pero también los intereses ordinarios previstos para toda la vida del préstamo, los intereses de demora por si algún día te retrasas, y las costas por si hiciera falta ejecutar la hipoteca en el peor escenario posible. Sumado todo, esa responsabilidad hipotecaria suele quedar entre un 30% y un 60% por encima del capital que de verdad recibes.
Con una hipoteca de 200.000 euros, eso puede traducirse en una responsabilidad hipotecaria de entre 260.000 y 320.000 euros, y es sobre esa cifra, no sobre los 200.000, donde se aplica el porcentaje del impuesto. Que lo pague el banco no cambia el dato curioso: nadie firma una hipoteca de 200.000 euros pagando impuestos por 200.000 euros. Ni siquiera el banco.
El porcentaje cambia según el código postal de la casa
El tipo del AJD lo fija cada comunidad autónoma, y las diferencias son de verdad, no de andar por casa. Madrid se queda en el 0,75%, de los más bajos del país. Andalucía sube al 1,2%. Cataluña, Aragón, Baleares o Galicia llegan al 1,5%, el doble que Madrid por el mismo préstamo exacto. La Comunitat Valenciana bajó su tipo general del 2% al 1,4% en junio de este año. País Vasco y Navarra tienen su propio régimen foral, con reglas que no siempre calcan las del resto, así que si compras allí conviene preguntar directamente en notaría o gestoría en vez de fiarte de una tabla genérica de internet (esta incluida).
Como lo paga el banco, esta disparidad territorial no debería notarse en tu bolsillo el día de la firma. Pero conviene tenerla en la cabeza, aunque solo sea para entender por qué la misma hipoteca sale más cara de gestionar al banco según dónde compres, algo que rara vez se explica cuando comparas ofertas entre comunidades distintas.
Los casos en los que el impuesto sigue siendo tuyo
La exención de 2018 es concreta: cubre la escritura de préstamo con garantía hipotecaria. No cubre todo lo que se firma alrededor de esa hipoteca, y ahí es donde mucha gente se lleva la sorpresa que creía superada.
Si compras obra nueva y hace falta segregar una finca, o si el promotor tiene que inscribir antes la declaración de obra nueva y la división horizontal del edificio, esos actos tributan por AJD aparte. El sujeto pasivo es quien insta el documento (normalmente el promotor, que lo mete en el precio final, o tú mismo si construyes por autopromoción). Nada de esto lo asume el banco, porque no es la escritura del préstamo: son documentos distintos, con su propia base imponible.
Y si tocas la hipoteca después de firmada en algo que no sea solo tipo o plazo (ampliar capital, sumar un titular, cambiar la garantía), esa parte de la novación puede volver a tributar. La exención del artículo 9 de la Ley 2/1994 es específica para tipo y plazo, no un salvoconducto general para cualquier cambio que quieras colar en la misma firma.
Lo que merece la pena preguntar antes de firmar
No hace falta que calcules tú la responsabilidad hipotecaria ni que te aprendas el tipo de tu comunidad de memoria. Para eso está la FEIN, donde debería venir desglosado. Lo que sí compensa es preguntar, si vas a comprar obra nueva o si en una novación vas a tocar algo más que el tipo o el plazo, si esa parte concreta lleva AJD y quién lo paga. Es la pregunta que separa un imprevisto de última hora de un papel más, ya resuelto, en la carpeta que llevas al banco.
