Firmas el contrato de compraventa de un piso que solo existe en un PDF con planos y una maqueta en la caseta de ventas. Entregas 3.000, 6.000, a veces 15.000 euros a cuenta antes de que se ponga el primer ladrillo. Y cuando llega el momento de pagar el resto, la hipoteca de ese piso funciona distinto a la de uno de segunda mano. Vamos por partes.
El dinero que entregas antes de que exista el piso
Cuando compras sobre plano firmas un contrato con el promotor y vas entregando cantidades a cuenta en varios plazos: a la firma, al empezar la obra, a mitad de construcción. El riesgo evidente es que el promotor se vaya a pique antes de entregarte las llaves. Pasó bastante durante la crisis de 2008, y la ley cambió para que no vuelva a repetirse igual.
Desde la Ley 20/2015, el promotor está obligado a garantizar todo ese dinero con un aval bancario o un seguro de caución desde el primer euro que entregas. Ese aval tiene que cubrir el total de lo pagado más el interés legal del dinero desde cada entrega hasta la fecha en que debía haberse entregado la vivienda. Si el promotor no cumple el plazo o directamente desaparece, reclamas contra el aval, no contra una empresa que a lo mejor ya no tiene ni oficina.
Pide siempre el número de aval o de póliza antes de entregar un solo euro. Que aparezca mencionado en el contrato no basta: tiene que ser un documento identificable que puedas verificar directamente con el banco o la aseguradora que lo emite.
Subrogarte a la hipoteca del promotor o pedir la tuya
Aquí está la parte que de verdad cambia respecto a comprar un piso ya construido. El promotor normalmente tiene una hipoteca sobre todo el edificio para financiar la obra. Cuando te entregan tu vivienda, tienes dos caminos: subrogarte a esa hipoteca o cancelar tu parte y pedir una nueva donde prefieras.
Subrogarte significa asumir la parte proporcional de la hipoteca del promotor que corresponde a tu piso, con el mismo banco que ya financió la obra. Suele salir más barato de entrada porque te ahorras la comisión de apertura, la tasación (la del promotor normalmente sirve, aunque el banco puede pedir una de refuerzo si ha pasado mucho tiempo) y el AJD de constituir una hipoteca desde cero. Sumando todo, el ahorro puede rondar entre 800 y 1.500 euros en una operación media, según el precio de la vivienda y la comunidad autónoma donde compres.
Lo que no te ahorras es negociar. Puedes, y deberías, pedir cambiar el tipo, el plazo o quitar vinculaciones que no te interesan aunque te subrogues al mismo banco. No estás obligado a aceptar las condiciones tal cual venían pactadas para el promotor, esas eran para financiar un edificio entero, no tu hipoteca personal.
Y si el tipo que trae la hipoteca del promotor es peor que lo que te ofrece otro banco, tienes todo el derecho a cancelarla y financiarte donde te dé la gana. Ahí sí pagas AJD y tasación como si fuera una hipoteca nueva, así que haz la cuenta completa antes de descartar la subrogación solo por el número del tipo de interés.
Aquí no hay ITP, hay IVA
La otra diferencia gorda frente a la segunda mano: en obra nueva no pagas ITP, pagas IVA. Un 10% sobre el precio en vivienda libre, 4% si es VPO, más el AJD de la comunidad autónoma correspondiente, que va de medio punto a punto y medio según dónde compres. En Madrid ronda el 0,75%, en Cataluña se acerca al 1,5% y en la Comunitat Valenciana también estaba ahí hasta que lo bajaron a mitad de 2026. Si compras plaza de garaje o trastero como unidad independiente, sin vincularlo a la vivienda en la misma escritura, el IVA de esa parte sube al 21%.
En total, en vivienda libre te mueves entre el 10,5% y el 11,5% del precio según la comunidad, frente al 6-10% de ITP que pagarías comprando de segunda mano. Fiscalmente sale más caro. A cambio compras algo a estrenar, sin instalaciones de los años noventa esperando a dar problemas el segundo invierno.
Lo que de verdad tienes que vigilar
Antes de firmar nada, pide ver el aval con tu nombre y el importe correcto, no un modelo genérico que enseñan en la caseta de ventas. Revisa la memoria de calidades, porque es lo que le vas a poder exigir que cumplan si algo cambia sobre la marcha. Y si te subrogas, exige la FEIN igual que si fuera una hipoteca nueva de verdad: tienes derecho a comparar condiciones antes de firmar, aunque el banco lleve tres años trabajando con ese promotor.
Comprar sobre plano tiene su punto de nervios, sobre todo el primer año cuando solo hay una grúa donde tú imaginas el salón. Pero con el aval bien pedido y la hipoteca bien negociada, el riesgo real está bastante más acotado de lo que parece desde fuera.
