Has encontrado el piso. 250.000 €, dice el anuncio. Haces cuentas mentales, miras tus ahorros y piensas: con la hipoteca al 80% me falta poco. Frena. Ese número del anuncio es solo el tráiler. Al precio hay que sumarle impuestos, notaría, registro y alguna cosa más. Y es un pico serio: entre un 10 y un 12% extra, según dónde compres.
Vamos a desglosarlo sin jerga, que para eso estamos.
La regla de oro: precio del piso + un 10-12% de gastos
Cuando calcules cuánto necesitas, suma siempre entre un 10 y un 12% al precio de venta. ¿De dónde sale ese porcentaje? De cuatro sitios: los impuestos (la parte gorda), la notaría, el registro y la gestoría. Si pides hipoteca, añade la tasación.
Hay una buena noticia: desde 2019 el banco paga una parte de los gastos de la hipoteca. Luego te contamos cuál, porque hay quien todavía intenta colártelo.
Vivienda de segunda mano: el ITP, el impuesto del código postal
Si el piso es usado, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y aquí viene lo curioso: no cuesta lo mismo en Sevilla que en Barcelona, porque cada comunidad autónoma pone su tipo.
El abanico en 2026, hablando siempre del tipo general, va más o menos así. En la zona baja, Madrid y Navarra al 6%, Canarias al 6,5%, Andalucía y La Rioja al 7%. En el pelotón del medio, Galicia y Extremadura arrancan en el 8% (sus tramos del 10 y el 11% solo se activan en viviendas caras: por encima de 600.000 € en Galicia, y de 360.000 y 600.000 € en Extremadura), la Comunidad Valenciana baja al 9% desde junio de 2026 (11% solo si el inmueble pasa del millón) y Cantabria estrena este año un 7% para los primeros 300.000 € y un 9% para el resto. Arriba del todo, Cataluña: 10% general, con tramos que llegan al 12 y al 13% en viviendas de mayor valor desde 2025. Y en el País Vasco las viviendas usadas tributan al 4%, con la habitual bajando hasta el 2,5% si cumples requisitos.
Traducción: por el mismo piso de 250.000 €, el ITP puede ser 15.000 € en Madrid o 25.000 € en Cataluña. Diez mil euros de diferencia por el mismo trámite. El código postal importa, y mucho.
Ojo, casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para menores de 35, familias numerosas o vivienda protegida. Antes de dar nada por perdido, mira los de la tuya: cinco minutos en la web de tu hacienda autonómica pueden valer varios miles de euros.
Obra nueva: IVA + AJD, el pack completo
Si compras a promotor (obra nueva), olvídate del ITP. Aquí pagas IVA al 10% del precio. En vivienda protegida de régimen especial o de promoción pública baja al 4%, y en Canarias en vez de IVA se paga IGIC, que es más bajo.
¿Ya está? No. Encima del IVA va el AJD (Actos Jurídicos Documentados), un impuesto por escriturar la compraventa que va del 0,5% al 1,5% según la comunidad. Este AJD de la compraventa lo pagas tú. No lo confundas con el AJD de la hipoteca, que ese lo paga el banco (ahora llegamos).
Con una obra nueva de 250.000 € y un AJD al 1,2%, salen 25.000 € de IVA más 3.000 € de AJD. La obra nueva casi siempre sale más cara en impuestos que la usada. Salvo si compras donde el ITP llega al 10%, como en Cataluña: ahí casi empatan.
Los gastos "pequeños" (que suman más de lo que parece)
Notaría: aranceles del Estado, sustos limitados
Para un piso de 250.000 €, entre 600 y 1.200 €.
Registro y gestoría: los papeles y quien los mueve
Inscribir la casa a tu nombre en el Registro de la Propiedad ronda los 400-700 €, también con tarifas reguladas. La gestoría es quien liquida los impuestos y lleva las escrituras al registro: puedes hacerlo tú si te van las colas de la administración, pero la mayoría paga los 300-500 € y a otra cosa.
Tasación: el banco no se fía del anuncio
Solo si pides hipoteca. Antes de soltar el dinero, el banco quiere saber cuánto vale la casa de verdad, y esa factura es tuya: entre 250 y 600 € según la tasadora y el inmueble.
Lo que paga el banco desde 2019 (y no te pueden colar)
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario repartió los gastos de la hipoteca de una vez por todas. Desde junio de 2019:
El banco paga: la notaría de la escritura de hipoteca, su inscripción en el registro, la gestoría de la hipoteca y el AJD del préstamo.
Tú pagas: la tasación y las copias de la escritura que pidas tú.
Y aquí lo importante: este reparto es ley. Si un banco te mete en el contrato que asumes gastos que le tocan a él, esa cláusula es nula: la propia Ley 5/2019 es imperativa y declara nulos los pactos en contra (artículo 3), y el Tribunal Supremo lo ha confirmado. El reparto lo tienes explicado, por cierto, en el portal del cliente bancario del Banco de España. Que nadie te lo vista de "condición especial de la oferta".
Eso sí, todo esto vale solo para los gastos de la hipoteca. Los de la compraventa (el ITP o IVA, la notaría de la compra, el registro) siguen siendo tuyos. El banco te acompaña, no te invita.
El ejemplo con todos los números: piso de 250.000 €
Piso de segunda mano en una comunidad con ITP al 8% (un tipo habitual en España), comprado con hipoteca:
| Concepto | ¿Quién paga? | Coste aprox. |
|---|---|---|
| ITP (8%) | Tú | 20.000 € |
| Notaría (compraventa) | Tú | ~900 € |
| Registro | Tú | ~500 € |
| Gestoría | Tú | ~400 € |
| Tasación | Tú | ~400 € |
| Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca | El banco | 0 € para ti |
| Total gastos | ~22.200 € |
Tu piso de 250.000 € cuesta en realidad unos 272.000 €. En Madrid (ITP al 6%) los gastos bajan a unos 17.000 €; en Cataluña (10%) suben a unos 27.000. Y si fuera obra nueva, entre IVA y AJD te plantas en 30.000 € largos.
¿Y cuánto tengo que tener ahorrado entonces?
Hagamos la cuenta final, que es la que duele. Con una hipoteca estándar al 80%, para ese piso de 250.000 € necesitas 50.000 € de entrada (el 20% que el banco no financia) más unos 22.000 € de gastos. Setenta y dos mil euros ahorrados. Tómate un momento.
¿Que no llegas? Existen hipotecas por encima del 80%, avales para jóvenes y tipos reducidos de ITP que pueden aliviar la factura. Pero eso da para otro artículo (y lo tenemos).
Moraleja: el precio del anuncio es el titular, no la factura. Haz los números completos antes de enamorarte del piso. Y si te pierdes entre siglas, tranquilidad: traducirte las finanzas es literalmente nuestro trabajo.
