Te han ofrecido el puesto en Berlín, en Dublín o en Ciudad de México y vas a aceptarlo. El piso de Madrid o de Valencia, con su hipoteca a 22 años pendiente, se queda aquí esperándote. Tú sigues pagando la cuota religiosamente desde tu nueva nómina en euros, en libras o en lo que sea, y asumes que como sigues pagando, todo sigue igual. No del todo.
El banco apenas nota el cambio. Hacienda, en cambio, te mueve de casilla en cuanto pasas a ser no residente, y esa casilla nueva tiene números propios que casi nadie te explica antes de hacer la maleta.
Primero, confirma que de verdad has cambiado de casilla
Aquí no manda el DNI. Manda dónde vives y de dónde sale tu dinero. Si pasas más de 183 días al año fuera de España, o el centro de tus intereses económicos se traslada fuera, Hacienda te considera no residente fiscal aunque tengas DNI español, padres en Alicante y la selección puesta en la tele cada partido. La etiqueta cambia aunque tú sigas sintiéndote de aquí.
Y ese cambio no pide permiso ni espera a que lo comuniques: ocurre en cuanto se cumple el supuesto, lo hayas rellenado en algún formulario o no.
El banco no te va a reclamar la hipoteca por mudarte
Esto tranquiliza a mucha gente, así que vayamos primero por ahí: irte a vivir fuera no es, por sí mismo, una causa de vencimiento anticipado. El contrato sigue corriendo con el mismo tipo, el mismo plazo y el mismo diferencial, lo digas o no lo digas en la entidad.
Lo que sí deberías hacer, y mucha gente no hace, es avisar del cambio de domicilio y de país de residencia. No es un trámite decorativo: de ahí dependen las notificaciones que te manda el banco (revisiones de tipo, cambios de condiciones, cartas que importan) y, si tenías la hipoteca bonificada a cambio de nómina domiciliada, seguro y tarjeta con movimiento mínimo, el que ya no puedas mantener algunas de esas vinculaciones desde fuera. Si deja de cumplirse alguna condición de la bonificación, el banco puede subir el diferencial en la siguiente revisión, igual que le pasaría a cualquier cliente que deja de cumplirlas estando en España. Es, simplemente, la letra pequeña que ya firmaste al aceptar esa rebaja.
Donde de verdad cambia la cuenta: el modelo 210
Aquí está la parte que se lleva la sorpresa. Como no residente, tienes que declarar el inmueble en España mediante el modelo 210, y hay tres escenarios distintos según qué hagas con el piso.
Si el piso se queda vacío, Hacienda igual te cobra por él
Aunque no cobres un euro de alquiler, te imputan una renta calculada sobre el valor catastral. Si ese valor fue revisado desde 2012, la base es el 1,1% del catastral; si no se revisó, sube al 2%. Sobre esa base pagas el 19% si resides en la Unión Europea, Islandia o Noruega, y el 24% si vives en cualquier otro país. Con un catastral de 150.000 euros revisado, hablamos de una base de 1.650 euros al año y una cuota de unos 313 euros si vives en la UE, o cerca de 396 euros si vives fuera de ella. No es una fortuna, pero es una declaración que toca presentar sí o sí, esté el piso vacío o no.
Si decides alquilarlo, el país donde vivas decide cuánto pagas
Si resides en la UE, Islandia o Noruega, tributas al 19% sobre el rendimiento neto, es decir, puedes restar gastos como el IBI, la comunidad, el seguro o las reparaciones antes de aplicar el porcentaje. Si vives fuera de esa zona, el tipo sube al 24% y, además, se aplica sobre el ingreso bruto, sin restar ningún gasto. La diferencia entre un residente en Lisboa y uno en Bogotá alquilando el mismo piso por el mismo precio es bastante más grande de lo que parece a primera vista.
Si lo vendes antes de volver, alguien te retiene el 3% en el acto
La ganancia tributa al 19% sea cual sea tu país de residencia, pero el comprador tiene la obligación de retenerte el 3% del precio de venta y entregarlo directamente a Hacienda a cuenta de ese impuesto. Ojo, esa retención funciona como un anticipo, no como el impuesto definitivo: si al hacer la cuenta real debes menos del 3% retenido, pides la devolución; si debes más, pagas la diferencia. Y antes de ver un euro de ese dinero, recuerda que lo primero que se cobra con el precio de venta es lo que te queda pendiente de hipoteca.
Lo que conviene tener resuelto antes de hacer las maletas
Mantén viva una cuenta bancaria española, aunque cobres fuera, porque es de ahí de donde sale la cuota todos los meses y de donde Hacienda espera que puedas pagar lo que te toque del modelo 210. Guarda el recibo del IBI o consulta el valor catastral y si está revisado desde 2012, porque esa fecha decide si tu imputación es del 1,1% o del 2%, y es un dato que luego cuesta encontrar con prisas. Y si el papeleo con la Agencia Tributaria desde fuera te supera, un representante fiscal en España (puede ser una gestoría) te ahorra bastante dolor de cabeza, sobre todo el primer año, cuando todo es nuevo.
Nada de esto significa que mudarte sea un problema. Significa que la hipoteca que dejas atrás no se queda en pausa mientras tú estás fuera: sigue generando obligaciones, solo que con Hacienda hablándote en un idioma fiscal distinto al que usabas cuando vivías aquí.
