Te llega la carta de la revisión anual y la cuota sube. Sabías que venía, lo llevas leyendo en la prensa desde hace meses. Lo que casi nadie tiene a mano es cuánto sube exactamente por cada punto de euríbor, y ahí es donde el titular del periódico deja de servir de mucho.
El diferencial no se mueve, el euríbor sí
Tu hipoteca variable es euríbor más diferencial, y el diferencial es el que firmaste el día de la escritura: no cambia porque suba el mercado, ni baja porque tengas un mal mes. Lo único que se actualiza en cada revisión (anual en la mayoría de bancos, semestral en algunos) es el euríbor de referencia. Así que cuando lees "el euríbor sube un punto", lo que de verdad estás leyendo es "el tipo total de tu hipoteca sube un punto sobre lo que ya pagabas", ni más ni menos.
Cogamos un caso real de revisión: una hipoteca con 120.000€ pendientes y 15 años por delante. Si el tipo total pasa del 2,2% al 3,2% (el salto aproximado entre el euríbor medio de septiembre de 2025 y el de septiembre de 2026), la cuota pasa de 783€ a 840€ al mes. Son 57€ más cada mes, 684€ más al año. No es una ruina, pero tampoco una anécdota si encima te ha subido la cesta de la compra ese mismo año.
Y si ese mismo préstamo encadena un segundo punto de subida en la revisión siguiente, del 3,2% al 4,2%, la cuota no salta lo mismo en euros: pasa de 840€ a 900€, 59€ más. El porcentaje es idéntico, un punto, pero cada punto adicional pesa un poco más en la cartera que el anterior.
Con una hipoteca nueva, el golpe depende del tamaño y del plazo
La revisión de una hipoteca que ya llevas años pagando es un caso. Pedir una hipoteca nueva hoy, con el tipo que toque en ese momento, es otro. Ahí el efecto de un punto varía muchísimo según cuánto pidas y a cuántos años lo devuelvas:
| Hipoteca | Cuota al 3% | Cuota al 4% | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 100.000 € a 20 años | 555 €/mes | 606 €/mes | +51 €/mes (unos 617 €/año) |
| 150.000 € a 25 años | 711 €/mes | 792 €/mes | +80 €/mes (unos 965 €/año) |
| 200.000 € a 30 años | 843 €/mes | 955 €/mes | +112 €/mes (unos 1.339 €/año) |
| 250.000 € a 30 años | 1.054 €/mes | 1.194 €/mes | +140 €/mes (unos 1.674 €/año) |
(Cálculo con la fórmula estándar de amortización francesa, la que usan los bancos, sin comisiones ni seguros vinculados de por medio.)
La lectura no es complicada: mismo punto de subida, pero casi el triple de coste en euros entre la hipoteca más pequeña y la más grande. Cuanto más capital pides y a más años lo devuelves, más pesa cada punto sobre tu bolsillo, aunque el porcentaje que aparece en la noticia sea idéntico para todo el mundo.
Por qué el plazo largo nota más el golpe
En los primeros años de cualquier hipoteca, la mayor parte de la cuota es interés, no capital. Es simple aritmética: el interés se calcula sobre lo que todavía debes, y al principio debes casi todo. Una hipoteca a 30 años pasa más tiempo en esa fase que una a 15, así que cualquier subida de tipo la castiga durante más años seguidos. Si ya llevas la mitad del plazo pagado, el golpe de un punto duele menos en términos absolutos que si acabas de firmar, porque el saldo pendiente sobre el que se calcula el interés ya ha bajado.
Qué hacer con el número, no con el titular
Antes de que la próxima revisión te pille de sorpresa, calcula tu propio caso con tu capital pendiente, tus años restantes y tu diferencial real, no con la media que sale en la prensa. Con esa cifra en la mano tiene sentido mirar si compensa pasar a fija o a mixta (solo si el tipo que te ofrecen de verdad es mejor que lo que vas a pagar de variable en los próximos años, no por miedo), si te sobra algo de ahorro para amortizar capital y bajar la base sobre la que se calcula el interés, o si simplemente aguantas el bache porque tu ratio de esfuerzo sigue teniendo margen.
La próxima vez que un titular diga que el euríbor "sube otra vez", el número que importa no es el suyo. Es el que sale de tu capital, tu plazo y tu diferencial. Ese cálculo lo puedes hacer tú en cinco minutos, y vale más que cualquier portada.
