Quieres cambiar la cocina, tirar un tabique o meter aire acondicionado en toda la casa y el presupuesto de la reforma ronda los 20.000 o 30.000 euros. Ahí tienes ahorros para la mitad. La otra mitad la puedes buscar de dos formas muy distintas: pidiendo un préstamo personal en tu banco de toda la vida, o tocando la hipoteca que ya tienes para que crezca un poco. Casi nadie piensa en la segunda opción y, en la mayoría de los casos, es la más barata de las dos.
Qué es exactamente ampliar la hipoteca
Ampliar la hipoteca es pedirle al mismo banco que ya te presta dinero para la casa que aumente el capital pendiente, con la vivienda como garantía otra vez. Legalmente es una novación modificativa: no cancelas nada ni firmas un préstamo nuevo, simplemente se reescriben las condiciones de la escritura para que el capital suba.
No la confundas con la subrogación, que es cambiar de banco manteniendo el mismo préstamo, ni con una hipoteca puente, pensada para comprar una casa antes de vender la anterior. Aquí el dinero extra tiene un destino muy concreto: reformar la vivienda que ya hipotecaste.
Cuánto te dejan pedir
El banco no amplía lo que le pidas, amplía lo que le cuadra con dos reglas que casi nunca se saltan. La suma del capital que aún debes más lo nuevo que pides no puede superar, en la práctica, el 80% del valor de tasación actual de la vivienda. Y el plazo total (lo que te queda de la hipoteca actual más lo nuevo, si decides alargarlo) rara vez pasa de 30 años desde la firma original.
Eso significa que si llevas quince años pagando y tu casa vale bastante más de lo que debes, puede que tengas margen de sobra. Si compraste hace poco y pediste ya el máximo permitido, es probable que el banco te diga que no hay hueco.
Los papeles que te van a pedir
Antes de mirar tu nómina otra vez, el banco quiere saber en qué se va a gastar el dinero. Sin presupuesto detallado de la obra no hay estudio posible: piden el desglose de un arquitecto, aparejador o la propia empresa reformista, con partidas claras (fontanería, electricidad, materiales, mano de obra).
Según el importe y el tipo de obra, también pueden pedir licencia municipal de obras si tocas estructura o fachada, y casi siempre exigen que las facturas finales cuadren con lo presupuestado antes de liberar el dinero. Algunos bancos entregan el importe de golpe; otros lo van soltando contra factura, como en una hipoteca de autopromoción. Pregúntalo antes de firmar, porque cambia mucho cómo organizas los pagos a la empresa reformista.
Lo que cuesta el trámite en sí
Ampliar capital obliga a una nueva tasación de la vivienda (con la reforma aún sin hacer, ojo, así que se tasa sobre el estado actual) y a una nueva escritura ante notario, que hay que volver a inscribir en el Registro de la Propiedad. Notaría, registro y gestoría de la ampliación suelen correr, según el banco y lo que hayas negociado, entre tú y la entidad; conviene pedir por escrito quién paga cada partida antes de dar el sí.
Sobre el impuesto de Actos Jurídicos Documentados que grava el capital ampliado, las reglas de reparto no son idénticas en todos los casos ni en todas las comunidades autónomas. No des por hecho quién lo paga hasta que te lo confirmen por escrito en la oferta vinculante.
Ampliar la hipoteca o pedir un préstamo personal: la cuenta real
Aquí está la razón de que esta opción compense casi siempre que hay margen para pedirla: hoy, con el euríbor rondando el 3%, una ampliación de hipoteca suele moverse en un TAE de entre el 3% y el 5% según banco y vinculaciones, mientras que un préstamo personal para reforma se mueve en un rango bastante más alto, entre el 7% y el 10% TAE según el importe y el plazo. Sobre 25.000 euros a diez años, esa diferencia de tipo se nota mucho en la cuota mensual y todavía más en los intereses totales pagados.
La contrapartida es el plazo y la garantía. Un préstamo personal se firma en un rato, no necesita tasación ni notario y lo puedes cancelar en pocos años. La ampliación de hipoteca alarga (o mantiene) un compromiso a muy largo plazo con tu casa de por medio como aval: si dejas de pagar, lo que arriesgas no es un préstamo aislado, es la vivienda entera. Para una reforma pequeña y que puedas devolver en tres o cuatro años, el préstamo personal puede seguir saliendo más práctico pese al tipo más alto. Para una reforma grande que vas a amortizar en una década o más, la ampliación casi siempre gana en coste total.
El truco fiscal que poca gente aprovecha
Si la reforma mejora el aislamiento, cambia ventanas o instala calefacción más eficiente, puede darte derecho a deducción en el IRPF por mejora de eficiencia energética: un 20% de lo pagado (hasta 5.000 euros de base) si reduces la demanda de calefacción y refrigeración un 7%, o un 40% si el ahorro de energía primaria no renovable llega al 30% o mejoras la calificación hasta letra A o B. La deducción sigue viva para obras y pagos realizados hasta el 31 de diciembre de 2026, con el certificado energético que lo acredita emitido antes de que acabe el año.
Guarda facturas y certificado energético antes y después de la obra desde el primer día. Sin esos dos papeles, Hacienda no reconoce nada, por muy eficiente que haya quedado la casa.
Antes de pedir nada
Pide simulación de ambas vías, ampliación y préstamo personal, con el TAE real y no solo el tipo nominal que te canten por teléfono. Compara la cuota, pero sobre todo compara cuánto vas a pagar de intereses en total según cada plazo. Y si tu banco actual no te ofrece buenas condiciones para ampliar, nada te obliga a quedarte con esa opción: puedes explorar subrogarte a otra entidad que sí acepte ampliar capital para reforma, aunque eso ya es otra conversación, con su propio papeleo.
