Tienes 70 años, el piso pagado desde hace veinte y una pensión que se queda corta el día 20 de cada mes. Tienes un activo de 300.000 euros durmiendo debajo de tus pies y ni un euro de eso te sirve para pagar la luz. Ahí es donde entra la hipoteca inversa: un producto pensado exactamente para este caso que en España casi nadie usa.
El Banco de España se ha sentado con la banca a preguntar qué pasa
Esta semana el supervisor ha convocado a entidades bancarias, aseguradoras, asociaciones de consumidores y notarios para hablar de un problema muy concreto: en lo que va de 2026 se han firmado 205 hipotecas inversas en toda España, según el Consejo General del Notariado. Para ponerlo en contexto, en 2025 se cerraron 499, en 2024 fueron 306 y en 2023, 409. El año récord sigue siendo 2009, con 780 operaciones, hace ya diecisiete años.
Casi todo ese volumen se concentra en dos nombres. La alianza entre Santander y Mapfre formalizó 265 de las 499 hipotecas inversas de 2025, más de la mitad del mercado entero. El resto se reparte entre poca gente más: Caser, EBN Banco (que pide un mínimo de 70 años) e Ibercaja (que pone el límite en 75). Si vives en Extremadura o Castilla y León y quieres una, buena suerte encontrando quien te la ofrezca cerca de casa.
Qué es exactamente y quién puede pedirla
Funciona al revés que una hipoteca de toda la vida. En vez de pagar tú una cuota al banco, es el banco el que te paga a ti (mensualmente, de una vez, o combinando las dos cosas) usando tu vivienda como garantía. Sigues viviendo en ella, sigues siendo el propietario, y no devuelves nada mientras vives: la deuda se acumula con sus intereses y se salda cuando falleces.
Puede pedirla cualquier persona mayor de 65 años, o con discapacidad reconocida igual o superior al 33%, o en situación de dependencia severa. La vivienda tiene que estar libre de cargas: sin hipoteca pendiente, o con una deuda pequeña que se cancele con el primer pago que recibas.
Hay dos formas de cobrar. La modalidad simple te paga durante un plazo pactado, normalmente entre 15 y 20 años, y después dejas de cobrar pero sigues viviendo en el piso igual. La modalidad con seguro de rentas vitalicias te paga hasta que mueras, cueste lo que cueste vivir, aunque la cuota mensual sale más baja porque el seguro reparte el riesgo de que vivas mucho tiempo. Según los datos del sector, la edad media de quien firma una hipoteca inversa en España ronda los 84 años, y la renta mensual que cobra suele rondar los 1.500 euros.
La letra pequeña que hay que mirar con lupa
La comisión de apertura se mueve entre el 0,5% y el 1,5% sobre lo que dispongas de entrada. El interés que aplica el banco suele ser bastante más alto que el de una hipoteca normal, precisamente porque no le devuelves nada durante años y el riesgo lo asume él. Como los intereses se acumulan sin que tú pagues nada, la deuda crece más rápido de lo que parece a primera vista: cuanto más tiempo vivas cobrando, más grande será la factura final.
La ley obliga a pasar por un asesoramiento independiente antes de firmar, aparte del banco y del notario. No es un trámite decorativo: es tu oportunidad real de que alguien sin interés comercial en venderte el producto te explique en qué te estás metiendo. Como ventaja fiscal, la escritura de una hipoteca inversa está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y las rentas que cobras no tributan en el IRPF.
Qué pasa cuando falleces, la pregunta que de verdad frena a la gente
Aquí está el miedo que más echa para atrás a quien se lo plantea: ¿le voy a dejar una deuda a mis hijos? La respuesta corta es no, o al menos no más allá de lo que vale la casa. Cuando falleces, tus herederos tienen un año para decidir: pagan la deuda acumulada con dinero propio y se quedan con la vivienda, la venden y se quedan con lo que sobre después de saldar el préstamo, o simplemente dejan que la entidad se cobre con el piso. Si la deuda ha crecido más que el valor de la vivienda, y puede pasar si vives muchos años cobrando, los herederos no tienen que poner ni un euro de su bolsillo. La ley limita la responsabilidad a los bienes de la herencia, y la entidad no puede reclamar contra el resto de su patrimonio ni cobrarles comisión por cancelar la deuda.
Entonces, ¿por qué no la pide casi nadie?
Parte es desconfianza pura: a mucha gente le suena raro hipotecar la casa que ha pagado durante treinta años justo cuando por fin es suya del todo, y la palabra "hipoteca" pesa aunque el mecanismo sea distinto. Parte es que apenas hay quien la ofrezca ni quien la explique bien, y un producto que casi nadie comercializa activamente tampoco es un producto que la gente descubra por su cuenta. Y parte, sospecho, es que a los 70 u 80 años firmar algo que no entiendes del todo da más pereza que ir al banco de siempre a preguntar por el préstamo que todo el mundo conoce, aunque en este caso ni siquiera exista una cuota que pagar.
Si tienes la vivienda pagada y la pensión no te llega, no es la única salida (la venta con alquiler vitalicio o la nuda propiedad hacen algo parecido con otras reglas), pero merece la pena tenerla en la mesa antes de descartarla. Pide el asesoramiento independiente que marca la ley, compara al menos dos entidades si las encuentras, y haz que alguien te explique con números reales cuánto vas a cobrar y qué le va a quedar a tus herederos, no solo lo bonito que suena en el folleto.
