El anuncio de la hipoteca mixta siempre suena igual: un TIN ridículo, letras grandes, la promesa de pagar poco durante años. Lo que no sale en el anuncio es qué pasa el día que ese tipo bajito se apaga y entra el euríbor. Y ese día llega, tarde o temprano, con la misma puntualidad que la revisión del ITV.
Qué firmas cuando dices "mixta"
Una hipoteca mixta tiene dos vidas. La primera, de 3 a 15 años según el banco, paga un tipo fijo. La segunda, el resto del plazo, pasa a variable: euríbor más un diferencial que queda fijado ya para siempre en la escritura. No es una fija con premio ni una variable con periodo de gracia. Son las dos cosas seguidas, con fecha de caducidad muy concreta para la parte barata.
Este agosto, las ofertas mixtas que más se repiten van así: Ibercaja ofrece 2,00% TIN a 5 años o 2,10% a 10, y en ambos casos el tramo variable pasa después a euríbor + 0,60%, de los diferenciales más bajos del mercado ahora mismo. Sabadell tiene un tramo fijo más agresivo, 1,80% a solo 3 años, con diferencial de 0,70% después. ING publica 2,65% a 5 años con euríbor + 0,94%. Los brókeres, con más margen de negociación, llegan a mover TIN del 1,40% a 5 años y diferenciales del 0,40%. El euríbor de estos días ronda el 2,99% diario, con la media de agosto en el 2,94%. Ya puedes ir sumando.
La cuenta que nadie hace antes de firmar
Coge la opción de Ibercaja a 10 años, sobre una hipoteca de 150.000 euros a 25 años. Con el TIN del 2,10%, la cuota durante la primera década ronda los 643 euros al mes. Suena a chollo, y en parte lo es.
El problema es lo que queda pendiente cuando acaban esos diez años. Con un tipo tan bajo, el banco te cobra poco interés, pero eso también significa que amortizas poco capital cada mes. Al llegar al año 11 todavía debes unos 99.000 euros: dos tercios de lo que pediste al principio. Ahí entra el tramo variable. Si el euríbor sigue donde está ahora, esos 99.000 euros pasan a pagarse al 3,54% (2,94% de euríbor más el 0,60% de diferencial), y la cuota sube a unos 711 euros al mes. Casi 70 euros más de golpe, 800 euros más al año, sin haber cambiado de casa ni de banco.
Y aquí está el dato que de verdad importa: una hipoteca fija pura al 3,00%, de las que hay ahora mismo en el mercado, sale por unos 711 euros al mes durante los 25 años completos. Si el euríbor no baja, terminas pagando lo mismo que si hubieras firmado la fija desde el primer día, solo que después de haber disfrutado diez años más baratos primero. La mixta no es gratis. Es un préstamo del banco a cuenta de tu suerte con el euríbor de dentro de una década.
(Cálculo propio con la fórmula estándar de amortización francesa, asumiendo que el euríbor se mantiene en el nivel actual durante todo el tramo variable, algo que nadie puede garantizar en ningún sentido.)
Entonces, ¿cuándo compensa de verdad?
Compensa si tienes motivos reales para pensar que vas a vender, cambiar de piso o cancelar la hipoteca antes de que acabe el tramo fijo. Ahí te llevas la cuota baja sin llegar nunca a pagar la factura del cambio.
Compensa también si piensas amortizar en serio durante esos años baratos. Cada euro que adelantes mientras pagas el tipo fijo reduce el capital que después se convierte en variable, así que el golpe del año 11 es más pequeño cuanto más hayas achicado la deuda antes. En el ejemplo de arriba, amortizar 15.000 euros extra durante la década deja el salto de cuota al pasar a variable en más o menos la mitad.
Compensa menos si tu plan es quedarte de por vida en esa casa y no tienes ni ganas ni margen para amortizar. Ahí, comparar bien la fija pura del mercado (ahora mismo entre el 2,5% y el 3,5% TIN según entidad y vinculaciones) contra la mixta a largo plazo puede llevarte justo a donde llegamos en el ejemplo de arriba: pagar casi lo mismo, pero sin la incertidumbre de por medio.
Lo que hay que pedir antes de firmar
El diferencial del tramo variable es el número que de verdad decide tu futuro, y en el papel publicitario aparece en letra pequeña o directamente no aparece. Pide la FEIN completa, con los dos tramos separados y el diferencial exacto, no solo el TIN de entrada. Pregunta si ese diferencial exige vinculaciones (nómina, seguros, tarjeta) para mantenerse, y qué pasa si algún año dejas de cumplirlas.
Y antes de firmar nada, haz la cuenta de cuánto capital te va a quedar pendiente al final del tramo fijo. Con tu banco, con un simulador o con una hoja de cálculo. Ese número, no el TIN de la publicidad, es el que de verdad vas a pagar el resto de tu vida.
