Vivís juntos, os va bien, y llega el momento de comprar piso entre los dos. En algún café alguien suelta la pregunta incómoda: "¿pero esto cómo lo hacemos si no estamos casados?" Es la pregunta correcta, porque el matrimonio trae de fábrica un paquete de reglas automáticas (gananciales, herencia, pensión de viudedad) que a una pareja sin papeles simplemente no le aplica. No pasa nada, se puede comprar igual. Pero lo que el Código Civil da por hecho a un matrimonio, aquí hay que escribirlo a mano.
No hay gananciales que valgan
Si estuvierais casados en régimen de gananciales, buena parte de lo que compráis durante el matrimonio se reparte al 50% casi sin pensarlo. Sin boda, esa red no existe. Compráis en régimen de proindiviso (o comunidad de bienes, es lo mismo con otro nombre): cada uno es dueño del porcentaje que figura en la escritura, y punto. Nadie os obliga a poner 50/50. Si uno aporta más entrada o gana más y asume una cuota mayor, el reparto puede ser 60/40, 70/30 o lo que refleje la realidad. Lo importante es que ese porcentaje quede escrito en la escritura de compraventa, no en una conversación de sofá.
Que el porcentaje escrito sea el real, no el bonito
Aquí hay una trampa que pilla a gente con buena fe. Si uno pone el 70% del dinero pero por comodidad (o por gesto romántico) escrituráis 50/50, Hacienda puede leer ese 20% de diferencia como una donación encubierta, y las donaciones entre parejas no casadas tributan distinto que entre cónyuges: en algunas comunidades autónomas el impuesto es prácticamente simbólico, en otras puede salir caro de verdad. La regla es simple aunque poco romántica: el papel tiene que decir la verdad de quién puso qué. Si uno pone más y queréis compensarlo de otra forma (por ejemplo, que el otro asuma más cuota mensual durante los primeros años), eso se pacta aparte, no falseando el porcentaje de propiedad.
Al banco le da igual vuestro 60/40
Esto sorprende a bastante gente: da igual cómo repartáis la propiedad en la escritura, la deuda con el banco no se reparte igual. En una hipoteca a nombre de los dos, cada titular responde de manera solidaria de la totalidad del préstamo, no de "su parte". Si uno de los dos deja de pagar, el banco puede reclamar el recibo entero al otro, sin mirar si su porcentaje de propiedad era del 30% o del 70%. Firmáis los dos, respondéis los dos, por el 100%. Merece la pena tenerlo claro antes de firmar, porque cambia la conversación de "quién paga qué parte" a "qué pasa si a uno le va mal un mes".
Si rompéis, hay una salida más barata que vender
La parte que nadie quiere pensar en el momento de comprar, pero que conviene tener mapeada: si la relación se acaba y uno se queda con el piso, no hace falta montar una compraventa entre vosotros. Existe la extinción de condominio, que consiste en que uno compra la parte del otro y pasa a ser dueño único. Fiscalmente sale mucho más barato que una compraventa normal: tributa por AJD, con un tipo que suele moverse entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma, frente al 6-10% de ITP que pagaría una compraventa de vivienda usada entre dos personas cualquiera. Sobre un piso de 250.000 euros, la diferencia entre pagar AJD sobre el total o ITP sobre la mitad que cambia de manos puede ser de varios miles de euros. Eso sí, quien se queda con el piso entero tiene que compensar económicamente al otro (en dinero, o asumiendo toda la hipoteca pendiente cuenta como parte de esa compensación) y el banco tiene que dar el visto bueno para quitar a uno de la hipoteca, igual que en cualquier cambio de titular.
Y si a uno le pasa algo, ojo con la herencia
Este es el punto que menos se habla y más importa. En la mayoría del territorio español (el llamado derecho común), una pareja no casada no hereda automáticamente nada del otro si falta sin testamento. No sois cónyuges, así que la ley mira primero a hijos, padres o hermanos del fallecido, no a la pareja. Hay comunidades con derecho civil propio (Catalunya, País Vasco, Aragón, Baleares, Navarra) donde estar inscritos como pareja de hecho sí puede dar algún derecho, pero varía mucho de una a otra y conviene consultarlo con calma, no dar nada por supuesto. La forma de blindarlo es sencilla: hacer testamento, y valorar un seguro de vida vinculado a la hipoteca para que quien se queda no cargue solo con toda la deuda pendiente además del golpe emocional.
Lo único que de verdad hace falta
Un pacto de convivencia por escrito (quién puso cuánto, qué pasa si os separáis, cómo se calcula la compensación) no tiene la fuerza legal de unas capitulaciones matrimoniales, pero es la prueba que un notario o un juez va a mirar el día que haga falta. Añadidle un testamento y, si vuestra comunidad autónoma lo permite y compensa, la inscripción como pareja de hecho. Nada de esto lo pide el banco para dar la hipoteca. Lo pide la vida, que no siempre avisa.
(Esto es información general y los porcentajes de impuestos y derechos varían según tu comunidad autónoma: consulta tu caso concreto con una gestoría o notaría antes de firmar nada.)
