Pides la hipoteca pensando solo en tu nómina y se te olvida ese crédito del coche que pagas sin pensar desde 2023, o esa tarjeta que llevas meses sin tocar pero que sigue viva en algún cajón. El banco no se olvida. Y puede que ese detalle, más pequeño que tu sueldo, sea justo lo que te baja el importe que te ofrecen.
La cuenta que hace el banco no es solo tu nómina
Cuando estudian tu hipoteca, los bancos miran el llamado ratio de esfuerzo: cuánto de tus ingresos netos se va cada mes en pagar deudas, contando la futura cuota de la hipoteca junto con todo lo demás que ya pagas. La referencia que manejan casi todas las entidades es entre el 30% y el 35%, aunque algún banco estira hasta el 40% si el resto del perfil pinta bien. Por debajo de ese techo, adelante. Por encima, o te ofrecen menos capital, o directamente te dicen que no.
Y en esa suma entra todo: el préstamo del coche, la financiación del sofá a 24 meses, la cuota del préstamo que le hiciste a tu hermano para la mudanza si quedó reflejada en algún banco, y sí, también la tarjeta de crédito. Ninguna cantidad es demasiado pequeña para no aparecer en la cuenta.
El informe que consulta el banco va con retraso
El banco no se fía de lo que tú le cuentas: consulta la CIRBE, el registro del Banco de España con todos los préstamos y tarjetas que tienes vivos en cualquier entidad del país. Lo que casi nadie tiene en cuenta es que ese informe no está al día al minuto. Las entidades reportan sus datos con periodicidad mensual, y lo que te entregan al pedirlo es el cierre del mes anterior, no de hoy. Si cancelaste el préstamo del coche la semana pasada, puede que tu informe todavía lo enseñe como vivo. Por eso conviene moverse con margen y no el día antes de ir al banco.
La tarjeta que nunca usas también puede jugar en tu contra
Aquí está el truco que menos gente conoce. Si tienes una tarjeta revolving con un límite de, por ejemplo, 5.000 euros, pero solo debes 500, algunos bancos no miran lo que debes de verdad: miran el límite disponible, como si pudieras gastarte los 5.000 de golpe mañana. Otros se quedan con la cuota mínima mensual que tocaría pagar sobre ese límite. El criterio cambia de una entidad a otra, así que lo prudente es asumir que una tarjeta con mucho límite sin usar pesa más de lo que parece, y moverse en consecuencia: bajar el límite al mínimo que necesites de verdad, o cancelar directamente las que no usas.
Cancelar el préstamo del coche: lo que nadie te cuenta del todo
Si decides quitarte de encima el crédito del coche antes de pedir la hipoteca, hay dos cosas que mirar en el contrato antes de llamar al banco.
La primera es la comisión por cancelación anticipada. La ley deja a cada entidad fijar la suya, y en la práctica suele moverse entre el 0,5% y el 2% del capital que amortizas de golpe, según cuánto tiempo lleve vivo el préstamo. No es excusa para no cancelarlo, pero conviene hacer el cálculo antes de decidir.
La segunda es menos conocida: si el coche lo compraste con un descuento del concesionario a cambio de financiarlo con su entidad, suele haber una cláusula de permanencia (18 meses es un plazo habitual que se ve en la práctica, aunque varía según el acuerdo). Cancelar antes de ese plazo puede significar perder el descuento y tener que devolver la diferencia. Lee la letra pequeña del contrato de compra, no solo la del préstamo.
Una vez cancelado, pide a la entidad un certificado de cancelación total con fecha, y guárdalo. Te va a hacer falta si el banco de la hipoteca ve el préstamo todavía vivo en tu CIRBE por el desfase de los informes.
Cuándo moverte si de verdad quieres pedir hipoteca pronto
Si sabes que vas a pedir una hipoteca en los próximos meses, el margen razonable para ir cancelando o reduciendo deudas pequeñas es de dos o tres meses antes de presentar la solicitud. Así da tiempo a que el cierre quede reflejado en tu informe y no lo veas aparecer como un fantasma justo cuando menos te conviene.
No hace falta quedarte a cero de deudas para que te den la hipoteca, eso tampoco es así. Una cuota pequeña y bien pagada no hunde a nadie. Lo que sí merece la pena es hacer el repaso antes de ir al banco: pedir tu propia CIRBE, revisar qué tarjetas tienes abiertas aunque no las uses, y decidir con calculadora en mano si cancelar el préstamo del coche te compensa o es tirar dinero en comisiones por un efecto que, total, igual ni necesitabas corregir. Cada banco pone su propio límite, y nadie te lo va a decir hasta que pidas el estudio.
