El INE publicó esta semana los datos de hipotecas de agosto y hay un detalle que se le escapa a casi todo el mundo entre tanto titular de récords: la diferencia de precio entre hipoteca fija y variable, que en julio casi había desaparecido, ha vuelto a abrirse en un solo mes.
En julio, firmar a tipo fijo salía al 3,03% de media y a variable al 2,97%. Seis céntimas de diferencia, casi nada, la típica foto de "da igual lo que elijas". En agosto, la fija subió al 3,16% y la variable bajó al 2,95%. De seis céntimas a veintiuna. La prima que pagas por congelar tu cuota durante veinte o treinta años, que llevaba meses adelgazando, ha vuelto a engordar de golpe.
El resto de la foto de agosto sigue en la línea de los últimos meses, aunque con menos fuerza de lo que parecía al principio de verano. Se firmaron 33.841 hipotecas sobre vivienda, un 2,3% más que hace un año. El importe medio llegó a 181.285 euros, un 7,7% más interanual, otro máximo de la serie que arrancó en 2003. El capital total prestado subió un 10,2% respecto a agosto de 2025, hasta unos 6.135 millones de euros, aunque cayó un 21,8% frente a julio, lo normal cuando media España está en la playa y las notarías funcionan a medio gas. El tipo medio de las hipotecas nuevas quedó en el 3,08%, con un plazo medio de 26 años. Y el reparto entre fija y variable: 64,1% elige fija, 35,9% variable, una proporción parecida a la de julio aunque con la fija ganando algo de terreno.
Si comparas con julio verás que el importe medio sigue subiendo, pero ya no acelera como antes: pasó de crecer un 10,9% interanual a un 7,7%. Sigue siendo mucho, solo que no tanto como hace un mes.
Por qué se abre otra vez la diferencia
El INE no explica el porqué, así que aquí toca especular con cabeza en lugar de inventar un motivo con aire de certeza. Lo que sí sabemos de cómo funciona la banca es que el tipo fijo y el variable no se fijan mirando lo mismo. La variable sigue de cerca el euríbor del momento, que recoge las condiciones de hoy. La fija la calcula el banco con un ojo puesto en los tipos de swap a varios años, que reflejan lo que el mercado espera que pase con los tipos durante toda la vida del préstamo, no solo ahora.
Cuando esas expectativas a medio plazo suben un poco, aunque el euríbor del día no se mueva apenas, la fija lo nota antes y lo nota más. Eso explica que en un mes puedan abrirse quince céntimas de diferencia sin que haya pasado ningún terremoto en el euríbor diario. No es que el banco haya decidido cobrar más por capricho: es que está mirando un horizonte distinto al que mira la variable.
Qué hacer con esto si estás decidiendo ahora
Si llevas semanas dándole vueltas a fija o variable, este dato de agosto no te dice cuál es la mejor opción, pero sí te dice algo útil: el margen entre las dos se mueve, y a veces se mueve rápido. La oferta que te hicieron hace dos meses puede no parecerse en nada a la que te hagan ahora, y eso vale tanto si vas a tipo fijo como si vas a variable.
Lo que no cambia es la pregunta de fondo. La fija te compra tranquilidad: sabes exactamente qué vas a pagar el mes 1 y el mes 300. La variable apuesta a que el euríbor se mantenga donde está o baje, y hoy esa apuesta pinta algo mejor que en julio, porque la diferencia de precio ha vuelto a favorecerla. Ninguna de las dos es gratis ni es trampa, son dos formas distintas de repartir el riesgo entre tú y el banco.
Si tu operación va ajustada de presupuesto, mira menos el titular del 3,16% o el 2,95% y más tu propio número: cuánto sube tu cuota si el euríbor repunta dos puntos en los próximos cinco años, y si ese escenario te deja dormir tranquilo o no. Eso pesa más que la diferencia entre lo que publicó el INE este mes y lo que publique el que viene.
