Encuentras el piso perfecto, revisas los papeles, y entonces el agente suelta la frase que lo cambia todo: "ojo, que está alquilado, con contrato en regla". Primera reacción: pánico. ¿Puedes comprarlo igualmente? ¿Te vas a quedar pegado a un inquilino para siempre? Spoiler corto: sí puedes comprarlo, y no, no te lo vas a quitar de encima cuando te apetezca.
El contrato de alquiler no se muere cuando cambia el dueño
Lo primero que hay que asumir es que comprar un piso alquilado no borra el contrato que ya existe. El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que, si compras una vivienda con inquilino dentro, te conviertes automáticamente en el nuevo arrendador: heredas el contrato tal cual está, con la renta y las condiciones pactadas. No hace falta firmar nada nuevo con el inquilino ni indemnizarle por el simple hecho de que la casa haya cambiado de manos. Esa parte, al menos, es sencilla: el piso llega con contrato incluido, como una casa que ya viene con muebles.
Cuánto tiempo te lo quedas de inquilino
Aquí es donde mucha gente se lleva el susto. La ley protege al inquilino durante los primeros cinco años del contrato si quien alquiló fue una persona física, o siete si fue una empresa, y ese plazo corre aunque la vivienda cambie de dueño a mitad de camino. Si compras un piso con un contrato que lleva dos años firmado, en principio te quedan tres (o cinco) años por delante en los que el inquilino puede seguir pagando la misma renta y tú no puedes echarlo, salvo que se den los motivos que marca la ley, como necesitar la vivienda para ti o un familiar directo, y solo si eso quedó recogido en el contrato desde el principio.
Pasado ese plazo mínimo, el contrato suele entrar en prórrogas tácitas de hasta tres años más si nadie dice lo contrario. Ahí ya tienes más margen para decidir si renuevas, subes la renta dentro de lo que permite la ley o recuperas el piso para ti.
El papel que casi nadie revisa y que puede tirar la compra abajo
Antes de soltar un euro en arras hay una pregunta que importa tanto como el precio: ¿el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto sobre ese piso? Por defecto la ley se lo da, lo que significa que el propietario tiene que ofrecerle la vivienda primero a él antes de venderla a un tercero, en las mismas condiciones. Muchos contratos renuncian a ese derecho de forma expresa, y es perfectamente legal pactarlo así. Pero si el tuyo no lo hace y el vendedor no se lo ofreció antes al inquilino, este puede reclamar después y acabar quedándose con la vivienda aunque tú ya hayas firmado. Pide ver esa cláusula en el contrato de alquiler antes de avanzar, no te quedes solo con la nota simple del Registro.
Lo que mira el banco cuando el piso viene ocupado
Para el banco, una vivienda con inquilino dentro no es un obstáculo automático. El tasador puede valorarla con normalidad si tiene acceso al piso y se le entrega el contrato vigente, con su renta y sus condiciones. Lo que de verdad complica una tasación es justo lo contrario: que no se sepa en qué condiciones está ocupada, que no se pueda comprobar por dentro, o que la relación entre quien vive ahí y el propietario no quede clara sobre el papel.
Lo que sí puede jugar en tu contra, o a tu favor según cómo lo mires, es que un piso con un inquilino pagando una renta por debajo de mercado y con años de contrato por delante vale, en la práctica, algo menos que el mismo piso vacío: no puedes venderlo libre ni alquilarlo a precio de mercado hasta que termine ese contrato. Algunos bancos lo reflejan ya en la tasación, otros simplemente lo dejan para que lo negocies tú con el precio de compra. No hay un porcentaje fijo de descuento para esto: depende de cuánto quede de contrato, de cuánto esté la renta por debajo de lo que cobrarías con el piso libre, y de si el inquilino paga puntual o ya acumula algún impago.
Antes de firmar nada
Si el piso que quieres viene con inquilino, hay tres cosas que conviene mirar antes de ilusionarte con la hipoteca: el contrato de alquiler completo (fecha de firma, duración pactada, si hay renuncia al tanteo y retracto), el historial de pagos del inquilino (pide al vendedor los últimos recibos o un justificante bancario) y si la fianza está depositada donde toca, porque esa fianza también se la quedas tú como nuevo propietario.
Nada de esto convierte la operación en un imposible. Comprar con inquilino dentro es más habitual de lo que parece, sobre todo en pisos pensados como inversión, y hasta puede jugar a tu favor si lo que buscas es rentabilidad desde el primer mes sin tener que salir a buscar a quien se lo alquile. Lo único que no puedes hacer es tratarlo como un piso vacío con un inquilino de propina. Viene con reglas, y esas reglas las pone la ley, no tú.
