Pides una hipoteca fija pensando que así te libras del show del euríbor. Y en parte es verdad: si ya la firmaste, tu cuota no se mueve ni un céntimo aunque el euríbor se dispare al mes siguiente. Pero si todavía estás comparando ofertas de hipoteca fija o mixta, hay un índice que decide buena parte de lo que el banco te va a poner sobre la mesa, y casi nadie lo menciona fuera de los boletines técnicos del Banco de España: el IRS a cinco años.
El primo lejano del euríbor que nadie presenta en las fiestas
El IRS, de "interest rate swap" o permuta de tipos, es el precio al que los bancos intercambian entre ellos tipo fijo por tipo variable a cinco años vista. No nació pensado para que lo mirara un particular. Era una herramienta de los propios bancos para cubrirse del riesgo de tipos, y el Banco de España lo incorporó en 2012 a la lista de índices oficiales de referencia hipotecaria. Desde entonces se publica cada mes en el BOE, igual que el euríbor, solo que casi nadie se fija en él.
¿Por qué le importa al banco cuando te ofrece una hipoteca fija? Porque al fijarte un tipo durante veinte o treinta años, el banco carga con el riesgo de que los tipos suban después. Para protegerse, contrata un swap parecido al que marca este índice. Si el IRS sube, cubrirse le sale más caro, y ese coste extra termina metido en el TIN que te ofrece. El euríbor mueve tu hipoteca variable. El IRS mueve el catálogo de hipotecas fijas que los bancos tienen en el escaparate ahora mismo.
Lo que ha pasado este mes y por qué no es ruido
La última resolución del Banco de España, con datos de septiembre, sitúa el IRS a cinco años en el 3,45%. En agosto estaba en el 3,07%. Casi cuatro décimas de subida en un solo mes, un salto más brusco que el del propio euríbor, que en el mismo periodo pasó del 2,95% al 3,25%. Dicho de otra forma: si notas que las hipotecas fijas que te ofrecen los bancos ahora están un poco más caras que hace mes y medio, no es impresión tuya. Hay un índice de nicho moviéndose detrás, y rápido.
Una aclaración importante para quien ya tiene hipoteca fija firmada: ese tipo está pactado y no se toca, suba lo que suba el IRS o el euríbor después. Esto afecta a la hipoteca que todavía no has firmado, no a la que ya tienes en el cajón.
Lo que sí puedes hacer si estás comparando ofertas
Si llevas semanas pidiendo ofertas de hipoteca fija y el TIN que te dan hoy no se parece al que viste en una comparativa de hace un mes, probablemente no te estén timando: el coste de cobertura del banco ha subido de verdad. Aun así, hay margen de maniobra.
Pide siempre oferta vinculante, no orientativa, y con fecha de validez corta. Un TIN "desde" que viste en una web hace semanas puede llevar implícito un IRS que ya no existe. Compara varias entidades el mismo día, porque no todas reaccionan igual de rápido: algunos bancos suben el tipo casi al instante y otros tardan un ciclo en repercutirlo porque ya tenían cobertura contratada de antes.
Si el tipo fijo te sale más alto de lo que esperabas, mira también el mixto antes de descartarlo de plano. Un tramo fijo de 5 o 10 años con el resto a variable amortigua el pico actual sin atarte treinta años a este momento concreto del IRS. Eso sí, implica apostar a que el euríbor baje más adelante, y esa parte no la controla nadie.
Y si tu banco te ofrece bonificar el tipo a cambio de nómina, seguro o plan de pensiones, haz la cuenta completa, no solo la del TIN de la publicidad. A veces la bonificación compensa de sobra la subida reciente del índice. Otras veces el paquete de productos te cuesta más de lo que ahorras, y el IRS se queda como excusa para colarte condiciones que de otra forma no aceptarías.
La parte que de verdad hay que recordar
El euríbor se lleva todos los titulares porque afecta a millones de hipotecas variables ya firmadas, y eso da para muchas conversaciones de ascensor. El IRS no sale en el telediario porque solo afecta a quien está a punto de firmar una fija o una mixta, un grupo más pequeño y mucho menos ruidoso. Pero si ese eres tú ahora mismo, es el número que te conviene mirar antes que el euríbor, porque es el que de verdad está metido en la calculadora del banco cuando te hace la oferta.
La próxima vez que un comercial te diga que el tipo fijo "ha subido por el mercado", ya sabes qué mercado es exactamente: uno que se mueve una vez al mes, lo publica el Banco de España en el BOE, y casi nadie fuera del sector se ha molestado en aprender a leerlo. Ahora tú sí.
