Vas a comprar un piso y en algún momento del proceso alguien te suelta una cifra de impuestos que no cuadra con la que le tocó pagar a tu cuñado el año pasado. Normal: no comprasteis lo mismo. Él compró un piso de reventa y tú estás mirando obra nueva, y ahí el impuesto que te toca no es el mismo ni se calcula igual. La buena noticia es que nunca pagas los dos a la vez. La menos buena es que cuál te toca lo decide el vendedor, no tú.
La regla que lo explica todo: quién te vende la casa
Si compras a un promotor una vivienda que nunca ha tenido dueño (primera transmisión), pagas IVA. Si compras a un particular, a un banco que se quedó el piso en un embargo, o a cualquiera que no sea el promotor original, pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Son excluyentes: donde hay IVA no hay ITP, y donde hay ITP no hay IVA. Lo que sí puede aparecer junto al IVA es el AJD (Actos Jurídicos Documentados), porque la operación no está sujeta a ITP y el AJD se lleva bien con el IVA. En una compra de segunda mano, en cambio, el ITP ya incluye lo que en otra operación sería AJD, así que no pagas ambos por separado sobre la misma compraventa.
Traducido: obra nueva es IVA más AJD. Segunda mano es solo ITP. Y ahí ya cambia bastante el número final.
Cuánto es cada uno
El IVA de vivienda libre nueva está fijado en el 10% en toda España, sin excepciones por comunidad. Solo baja al 4% si compras VPO de régimen especial, un caso bastante concreto que no aplica a la mayoría. A eso se suma el AJD, que cada comunidad fija por su cuenta, normalmente entre el 0,5% y el 1,5% (ya hablamos de esa tabla completa por comunidades en otro artículo, así que aquí no la repito).
El ITP de segunda mano es harina de otro costal: lo decide cada comunidad autónoma y las diferencias son enormes. Como referencia de este año, Madrid y Navarra rondan el 6%, Andalucía el 7%, y en el otro extremo Cataluña, Baleares o Extremadura se mueven entre el 10% y el 11%, con algún caso puntual que llega más arriba. País Vasco, con su régimen foral propio, suele quedar entre las opciones más baratas. Casi todas las comunidades tienen además tipos reducidos (por debajo del general) si eres joven, familia numerosa o tienes alguna discapacidad reconocida, así que antes de dar el número por bueno merece la pena mirar si entras en alguno de esos supuestos.
Con números encima de la mesa
Coge un piso de 250.000 euros y mira las dos rutas:
| Vivienda nueva | Segunda mano | |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA 10% = 25.000 € | ITP (según comunidad) |
| Impuesto adicional | AJD 0,5%-1,5% = 1.250-3.750 € | Ninguno aparte |
| Total en Madrid (ITP 6%) | 26.250-28.750 € | 15.000 € |
| Total en Cataluña (ITP 10%) | 26.250-28.750 € | 25.000 € |
Fíjate en lo que pasa: en Madrid, comprar de segunda mano sale bastante más barato en impuestos que comprar obra nueva. En Cataluña, en cambio, las dos rutas quedan casi empatadas. El código postal pesa tanto o más que si la vivienda es nueva o usada, y es justo el dato que nadie te cuenta cuando te enseñan el piso.
El impuesto no se financia con la hipoteca
Aquí viene la parte que de verdad te afecta al calcular cuánto necesitas ahorrado. La hipoteca normal cubre entre el 80% del valor de tasación (segunda vivienda) y hasta el 100% en algunos casos concretos (vivienda habitual, o pisos que vende el propio banco), pero casi ningún banco mete el IVA, el ITP o el AJD dentro de ese porcentaje financiado. Ese dinero lo pones tú, aparte, con ahorro propio. Si estás calculando cuánto necesitas tener guardado antes de pedir la hipoteca, este impuesto es de los primeros números que hay que sumar, no de los últimos.
Cuándo y quién lo paga de verdad
En vivienda nueva, el IVA va incluido en el precio que firmas con el promotor: lo pagas como parte de la compraventa, no aparte. El AJD, en cambio, lo autoliquidas tú (el comprador) ante tu comunidad autónoma, normalmente en un plazo de 30 días hábiles desde la firma, casi siempre gestionado por la gestoría que lleva el papeleo de la notaría. En segunda mano, el ITP corre por el mismo camino: lo autoliquidas tú, mismo plazo, misma gestoría de por medio la mayoría de las veces.
Si algo se te queda de este artículo, que sea esto: antes de comparar dos pisos por precio, mira también si uno es obra nueva y el otro de segunda mano, y en qué comunidad está cada uno. El precio del anuncio puede ser idéntico y el cheque que firmas en la notaría, no.
